Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Thalwil · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Thalwil
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Sie beim Verkauf von Bauerwartungsland in Thalwil, ohne ein Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was heute gilt, rechnen mit amtlichen Zahlen und zeigen Ihnen zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
252 haBauzonen
18'835Einwohner · 2025
310Wohnungen bewilligt oder im Bau
78 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Thalwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Thalwil und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach prüfen wir, was heute gilt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil.
Ausgangslage in Thalwil
Bauerwartungsland in Thalwil.
Rund 10 km südlich von Zürich gelegen, hat Thalwil Langnau am Albis, Rüschlikon und Oberrieden in der Nähe.
Die Bevölkerung von Thalwil ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Thalwil und Gattikon.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Thalwil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Thalwil eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Die Zonenangaben für Thalwil stehen auf dem Stand 22. Oktober 2026. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 252 Hektar. In den Bauzonen liegen 2'400 Grundstücke, 330 davon ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Publiziert wurden 60 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es 310 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,24 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand.
Thalwil · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner18'835amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen252 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'400hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude330hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,24 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde78 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Thalwil im Profil
Was Thalwil ausmacht.
In Thalwil leben 18'835 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Der Wohnungsbestand in Thalwil umfasst 9'500 Wohnungen. Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein Haus nicht mehr halten möchte, steht vor der Frage, was mit einem Stück Land geschehen soll. Das kann auch dann gelten, wenn es heute noch nicht zur Bauzone gehört. Eine Hypothek, die ausläuft, oder eine Trennung können ebenfalls Anlass sein, die Lage in Ruhe zu klären.
Die Gemeinde im Bezirk Horgen liegt südlich von Zürich, die Distanz beträgt 10 Kilometer. Zu Thalwil gehören die Ortschaften Thalwil und Gattikon. Die Bauzonen in Thalwil umfassen 252 Hektar mit 2'400 Grundstücken. Davon sind 330 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 650 Quadratmeter (Median). Wer wissen möchte, wie sich Land ausserhalb dieser Bauzonen einordnen lässt, findet Hinweise auf der Seite zum Grundstück- und Baulandverkauf in Thalwil.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Thalwil.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Thalwil
Was Sie in Thalwil wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton, nicht die Eigentümerschaft und nicht wir. Darum machen wir dazu kein Versprechen.
Wer ein solches Grundstück besitzt, muss deshalb unterscheiden zwischen dem, was heute gilt, und dem, was möglich sein könnte. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. Für das Gespräch zählt, wie die Lage in Thalwil in den Richtplan und die Nutzungsplanung eingebettet ist. Die Zonenarten der Gemeinde reichen von Wohnzonen über Kernzonen bis zur Gewerbezone und zur Zone für öffentliche Bauten.
Kommt es zur Einzonung, wird der Mehrwert abgeschöpft. Im Kanton Zürich erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Wird vorher verkauft, wird die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums fällig; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Mehr dazu finden Sie unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Für Einzonungen gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich fällt bei einer Einzonung eine Mehrwertabgabe an, die der Kanton erhebt. Allgemeine Hinweise zum Verkauf von Grundstücken finden Sie auf der Kantonsseite zum Grundstück- und Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Wer wissen möchte, was auf einem Grundstück heute gebaut werden darf, findet es unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Thalwil: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Bauzonen in Thalwil und was bedeutet das für Land ausserhalb?
Die Bauzonen in Thalwil umfassen 252 Hektar mit 2'400 Grundstücken (Stand 22. Oktober 2026). Davon sind 330 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Land ausserhalb dieser Flächen ist Nichtbauland. Eine Einzonung entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir geben dazu kein Versprechen ab, rechnen aber, was heute gilt.
Wie hat sich die Bevölkerung von Thalwil verändert?
In Thalwil leben 18'835 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Der Wohnungsbestand liegt bei 9'500 Wohnungen, und die Leerwohnungsziffer beträgt 0,24 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Eine Aussage zu Bauerwartungsland ist daraus nicht abzuleiten.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Thalwil an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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