Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Thalwil · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Thalwil
Thalwil: Wer hier eine Immobilie bewerten will, braucht eine Rechnung, die sich nachprüfen lässt. Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Thalwil als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
2'400Bauzonen-Grundstücke
650 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,24 %Leerwohnungsziffer
78 %Steuerfuss · 2026
47 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
18'835Einwohner · 2025
- Persönlich erklärt
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Diskret, unverbindlich
- Kostenlose Bewertung
- Vier Wege zum Wert
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Thalwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Thalwil
Immobilie bewerten in Thalwil.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Thalwil eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Am häufigsten sind in Thalwil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
In Thalwil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Mit seinem Steuerfuss liegt Thalwil im unteren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Ohne Gebäude ist in Thalwil etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Thalwil liegen 2'400 Grundstücke in den Bauzonen (Stand der Zonenangaben 22. Oktober 2026). Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 650 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'130 Quadratmeter. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde als Ganzes. Für Ihr Grundstück ist die eigene Rechnung massgebend, die wir im Gespräch Schritt für Schritt zeigen.
Thalwil · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner18'835amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,24 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde78 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196047 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand9'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Thalwil bestimmt.
Der Bestand in Thalwil nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Thalwil wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 47 Prozent. Die Bauperiode sagt etwas über Bauweise und möglichen Erneuerungsbedarf. Die Grösse der Grundstücke streut, wie die Quartilswerte zeigen. Bei der Hanglage liegen 52 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, davon 14 Prozent steil, und 34 Prozent sind eben. Die Verteilungen darunter zeigen diese Merkmale im Überblick.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
22 %
1919 bis 1945
12 %
1946 bis 1960
13 %
1961 bis 1980
19 %
1981 bis 2000
19 %
2001 bis 2010
7 %
ab 2011
8 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
320 m²Mitte 650 m²1'130 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
34 %
Hanglage, 10 bis 25 %
52 %
steiler Hang, über 25 %
14 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Thalwil im Profil
Was Thalwil ausmacht.
Thalwil liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich aus, in einer Distanz von 10 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde Thalwil gehören die Ortschaften Thalwil und Gattikon. In Thalwil leben 18'835 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Für eine Bewertung ist das der Rahmen, in dem ein einzelnes Grundstück steht.
Wer in Thalwil eine Immobilie bewerten lassen will, findet einen Bestand von rund 9'500 Wohnungen und 870 Grundstücken mit Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen von Thalwil umfassen 252 Hektar. Darauf stehen 2'400 Grundstücke, davon sind 330 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die amtlichen Gebäudedaten stehen auf dem Stand 4. September 2026. In Thalwil sind zudem 310 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Zu einer Bewertung gehört der Blick auf das einzelne Grundstück und auf die Zone, in der es liegt. Einen Überblick über weitere Themen vor Ort gibt die Gemeindeseite zu Immobilien in Thalwil.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, und das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, die Sie in Ruhe prüfen können. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jeder Besichtigung und jedes Angebots. Beurkundet wird beim Notar.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Thalwil
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Thalwil, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Thalwil
Was Sie in Thalwil wissen sollten.
Bei einer Bewertung in Thalwil kommt es zuerst auf die Zone an. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen, eine Zentrumszone, eine Gewerbezone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den meisten dieser Zonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. In der Quartiererhaltungszone gibt es dagegen keine Vorgabe zur Ausnützungsziffer, in der Gewerbezone keine zu den Vollgeschossen. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, bestimmt, was darauf gebaut werden darf.
Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes und die Lage. Die Hanglage ist ein eigener Punkt: Ein Teil der Bauzonen-Grundstücke liegt in Hanglage, ein Teil in steiler Hanglage, der Rest ist eben. Auch die Erschliessung mit dem öV zählt, in Thalwil überwiegend Güteklasse C. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zur Prüfung.
Anlass für eine Bewertung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Unsere Einschätzung ist eine Rechnung, keine Schätzung im Sinn eines Gutachtens. Sie zeigt eine Bandbreite und den Weg dahin. Wer eine amtliche Schätzung braucht, etwa für eine Behörde, wendet sich an eine zugelassene Schätzerin.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer verkauft, sollte auch die steuerlichen Folgen kennen; dazu dient das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Allgemeine Hinweise zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Zuständig für Eintragungen ist in Thalwil das Grundbuchamt Thalwil.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Thalwil: Ihre Fragen.
Was ist meine Immobilie in Thalwil wert?
Das hängt von Zone, Grundstücksgrösse, Bauperiode und Lage ab. In Thalwil liegen 2'400 Grundstücke in den Bauzonen, mit einer mittleren Grösse von 650 Quadratmetern. Wir rechnen für Ihr Grundstück eine Bandbreite mit Rechenweg und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Thalwil?
Entscheidend ist zuerst, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Dazu zählen die Grösse und die Lage, auch die Hanglage: In Thalwil liegen 52 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang. Hinzu kommt die Bauperiode des Gebäudes. Wir rechnen diese Punkte einzeln durch und zeigen Ihnen den Weg zur Bandbreite, damit Sie jeden Schritt nachprüfen können.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Gilt das auch für Thalwil und Gattikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Thalwil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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