Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Thalwil · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Thalwil
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Thalwil an geprüfte Käufer: Wir kaufen im Direktankauf selbst oder vermitteln im Exklusivmandat still an Pensionskassen, Family Offices und Investoren. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
830Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
9'500Wohnungen im Bestand
0,24 %Leerwohnungsziffer
310Wohnungen bewilligt oder im Bau
78 %Steuerfuss · 2026
18'835Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Thalwil
Mehrfamilienhaus verkaufen in Thalwil.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Thalwil eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Thalwil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Thalwil im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2, die Wohnzone 3 und die Wohnzone 1.
In Thalwil haben 830 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin befinden sich 7'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,24 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 liegt bei 47 Prozent (Stand 4. September 2026). Das sagt etwas über das Alter des Bestands aus, nicht über den Zustand eines einzelnen Hauses.
Thalwil · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen870hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand9'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,24 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde78 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196047 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Thalwil im Profil
Was Thalwil ausmacht.
In Thalwil leben 18'835 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst 9'500 Wohnungen. Hinter jedem Mehrfamilienhaus stehen Menschen mit eigenen Plänen. Wer erbt und die Liegenschaft mit Geschwistern teilt, braucht eine klare Grundlage für gemeinsame Entscheide. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, wer die Verwaltung künftig trägt. Läuft eine Hypothek aus, wird die Finanzierung neu geordnet. Wer ein Mehrfamilienhaus in Thalwil verkaufen möchte, beginnt deshalb mit verlässlichen Zahlen.
Die Gemeinde Thalwil umfasst die Ortschaften Thalwil und Gattikon und gehört zum Bezirk Horgen. Sie liegt südlich von Zürich, in einer Distanz von 10 Kilometern. Die überwiegende ÖV-Güteklasse ist C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. In Thalwil stehen 870 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen umfassen 252 Hektar und 2'400 Grundstücke. Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 650 Quadratmeter. In Hanglage liegen 52 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Die amtliche Statistik zählt 310 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Thalwil 60 Baugesuche publiziert. Wer einen Ersatzneubau und Verdichtung in Thalwil prüft, findet dort die Grundlagen dazu.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das ist gerechnet, nicht geschätzt.
Danach wählen Sie. Im Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer. Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Der Kauf ist gültig mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im Mandat sehen Sie in Ihrem geschützten Zugang jeden Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Thalwil
Was Sie in Thalwil wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Die Mietstatistik des Kantons gibt für 2024 eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat an. Sie dient als Vergleichsgrösse, ersetzt aber nicht die Mieten im eigenen Haus. Massgebend sind die Mietverträge, die Nebenkosten und der Unterhalt der letzten Jahre.
Beim Verkauf bleiben die Mieter wohnen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer über eine Sanierung vor dem Verkauf nachdenkt, kennt so den rechtlichen Rahmen. Wer erbt, in Pension geht oder eine Hypothek neu ordnet, kann den Verkauf in Ruhe planen, weil die Mieter geschützt sind.
Die Zonen in Thalwil reichen von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kern- und Zentrumszonen. In den meisten dieser Zonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In der Quartiererhaltungszone gibt sie ausdrücklich keine Ausnützungsziffer vor. Ob eine Aufstockung eines Mehrfamilienhauses möglich ist, rechnen wir mit Ihnen anhand dieser amtlichen Vorgaben. Die einzelnen Masse zeigt die Zonenliste auf dieser Seite.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil. Mehr zum Rahmen finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich und im Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Thalwil: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Thalwil?
Die amtliche Statistik zählt in Thalwil 830 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist (Stand 4. September 2026). Darin liegen 7'800 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde beträgt 9'500. Die Zahlen sind gerundet und sagen nichts über ein einzelnes Haus, dessen Daten wir im Gespräch prüfen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Thalwil aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht. In Thalwil beträgt sie 0,24 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie eine Kennzahl unter mehreren. Für Ihre Liegenschaft zählen die Mieten, der Zustand und das, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Kaufen Sie Grundstücke in Thalwil auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gilt das auch für Thalwil und Gattikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Thalwil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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