Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Thalwil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Thalwil
Lohnt sich bei Ihrem Haus der Ersatzneubau in Thalwil? Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Thalwil, rechnet, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder den Weg Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'000Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
47 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
650 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
310Wohnungen bewilligt oder im Bau
60Baugesuche in 12 Monaten
18'835Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Thalwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Thalwil
Ersatzneubau und Verdichtung in Thalwil.
Am häufigsten sind in Thalwil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Thalwil die Wohnzone 2, die Wohnzone 3 und die Wohnzone 1 die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In Thalwil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Bau- und Zonenordnung von Thalwil beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Thalwil etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Thalwil stehen auf 1'000 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das sind die Grundstücke, bei denen sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Ersatzneubau stellen kann. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt die Statistik mit 330 ebenfalls; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,24 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht, und ist bei Kündigungen und Zeitplan ein Punkt, den man kennen sollte.
Thalwil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196047 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen870hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand9'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate60hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,24 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Thalwil liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,24 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Thalwil im Profil
Was Thalwil ausmacht.
Beim Bauen in Thalwil lohnt der Blick auf die Bauzonen: Sie umfassen 252 Hektar und 2'400 Grundstücke (Stand Zonenangaben 22. Oktober 2026). Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen und einer Zentrumszone. Dazu kommen eine Arbeitszone und eine Zone für öffentliche Bauten. Die Gemeinde besteht aus den Ortschaften Thalwil und Gattikon und liegt im Bezirk Horgen, südlich der Stadt Zürich. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Thalwil.
Für Ersatzneubauten ist der Gebäudebestand der Ausgangspunkt. In Thalwil stehen 870 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, der Bestand umfasst 9'500 Wohnungen. Bei 47 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bautätigkeit zeigt sich in 60 publizierten Baugesuchen der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 310 (Stand 4. September 2026). Zur Einordnung der Parzellen: Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 650 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist grösser als 1'130 Quadratmeter, ein Viertel kleiner als 320 Quadratmeter. Die Einwohnerzahl beträgt 18'835 (Stand 2025).
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Thalwil im Schnitt.
In Thalwil regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 70 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 13,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Thalwil.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Thalwil
Was Sie in Thalwil wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Thalwil legt sie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. Wie viel davon das bestehende Haus bereits nutzt, bestimmt, ob ein Neubau mehr Wohnfläche zulässt. Mehr dazu finden Sie unter Ausnützungsziffer berechnen und verstehen.
Mieter und Zeit gehören von Beginn an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die kantonale Mietstatistik nennt für 2024 eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat im Kanton Zürich.
Anlass kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Wer verkaufen will, kann an einen Entwickler verkaufen oder sein Grundstück gegen eine Wohnung im Neubau einbringen, wie bei Land gegen Wohnung in Thalwil. Die Wohnung wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Für Bauvorhaben gelten im Kanton Zürich das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Einen Überblick bietet Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Wer verkauft, findet auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften die Grundlagen, auch zur Grundstückgewinnsteuer.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Luftbild und Katasterplan, vertraulich.
Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Thalwil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Thalwil kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 1'000 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das sind mögliche Ausgangspunkte, mehr nicht. Ob sich ein Ersatzneubau eignet, hängt von Zone, Ausnützung, Mietverhältnissen und Lage ab. Wir rechnen das für Ihr Grundstück im Gespräch, mit Belegen aus den amtlichen Originalen.
Wie viel wird in Thalwil aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 60 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 310 (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand liegt bei 9'500 Wohnungen. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, sagen aber nichts über ein einzelnes Grundstück. Dafür braucht es eine eigene Rechnung.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Thalwil an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Weiter in Thalwil
Weitere Themen in Thalwil.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Thalwil
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Thalwil
Eigentumswohnung verkaufen: vertraulich an geprüfte Käufer, mit einer Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Thalwil
Mehrfamilienhaus oder Renditeliegenschaft verkaufen: gerechnet mit Mietertrag und Nutzungsreserve, vertraulich an Investoren.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Thalwil
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Thalwil verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Thalwil
Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in ThalwilGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Thalwil?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.