W3 0.60
Wohnzone 3 0.60
rund 250 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
Schlieren · Kanton Zürich
Was darf ich in Schlieren bauen?
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Schlieren mit der Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung: Welche Zone gilt, welche Masse sind amtlich festgelegt, wo bleibt die Ordnung offen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
11Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
261 haBauzonen
1'400Bauzonen-Grundstücke
35Baugesuche in 12 Monaten
490Wohnungen bewilligt oder im Bau
20'474Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Schlieren und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Schlieren wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Schlieren.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Schlieren vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 80 %.
In den Wohnzonen sind 2 bis 4 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 13,5 m fest.
In Schlieren kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Zentrums- und Kernzonen sowie eine Industriezone vor. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung in der Regel Ausnützung oder Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Höhen amtlich fest. Die Kernzone kennt keine Ausnützungsziffer. In der Industriezone legt sie die Baumassenziffer fest; für die Ausnützungsziffer macht sie ausdrücklich keine Vorgabe.
Die Liste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen. Bei den Grenzabständen gilt, was die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht festlegen. Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Wohnzonen
W2 0.40
Wohnzone 2 0.40
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W4 0.80
Wohnzone 4 0.80
rund 160 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 80 %
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
W2 0.45
Wohnzone 2 0.45
rund 130 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W2 0.30
Wohnzone 2 0.30
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W3 PBG
Wohnzone 3 PBG
rund 75 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
W3 0.70
Wohnzone 3 0.70
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 70 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG4 0.80
Wohnzone G4 0.80
rund 150 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 80 %
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Kern- und Zentrumszonen
Z 1.10
Zentrumszone 1.10
rund 55 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 110 %
- Vollgeschosse
- 5
- Gebäudehöhe
- 21,5 m
K
Kernzone
rund 35 Grundstücke- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10 m
- Grenzabstand gross
- 3,5 mArt. 5, Art. 8, Art. 9
Industrie- und Gewerbezonen
I
Industriezone BMZ 8
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 8 m³/m²
- Vollgeschosse
- 5
- Gebäudehöhe
- 21,5 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Schlieren
Was darf ich bauen in Schlieren.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rund 7 km westlich von Zürich gelegen, hat Schlieren Unterengstringen, Oberengstringen und Urdorf in der Nähe.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Dietikon ist Schlieren nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Schlieren etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Für 1'300 Grundstücke in Schlieren sind die Masse amtlich festgelegt. Sie verteilen sich auf 11 Zonen der Gemeinde. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Im Bauzonenbestand stehen rund 230 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 35 Baugesuche.
Schlieren · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen261 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude230hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte620 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau490hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Schlieren gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W2 0.40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3 0.60Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4 0.80Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Schlieren im Profil
Was Schlieren ausmacht.
In Schlieren lebten im Jahr 2025 20'474 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung von Schlieren veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Der Wohnungsbestand in Schlieren umfasst rund 9'700 Wohnungen (Stand 1. Juni 2026). Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,03 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Stichtag leer stand. Bewilligt oder im Bau sind in Schlieren rund 490 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Frage, was auf einem Grundstück möglich ist, kann aus verschiedenen Anlässen aufkommen. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft ein klarer Blick auf Zone und Masse. Auch nach einer Trennung oder wenn eine Hypothek ausläuft, kann die Bebaubarkeit für die nächsten Schritte wichtig sein.
Schlieren liegt im Bezirk Dietikon, rund 7 Kilometer westlich von Zürich entfernt. Die Bauzonen von Schlieren umfassen 261 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken. Rund 230 davon sind ohne Gebäude erfasst; diese Zahl zählt auch Grundstücke mit laufendem Ersatzneubau mit. Auf rund 530 Grundstücken in Schlieren steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 50 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wer ein solches Grundstück in Schlieren besitzt, kennt mit Vorteil die heute geltenden Regeln, bevor er plant. Der Steuerfuss von Schlieren beträgt 111 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026); er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre Steuer erhebt. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite zu Immobilien in Schlieren.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Schlieren wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Schlieren werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Schlieren.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Schlieren
Was Sie in Schlieren wissen sollten.
Was Sie in Schlieren bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, wie dicht und wie hoch gebaut werden darf. Wer wissen will, wie viel er bauen darf, schaut auf die Ausnützungsziffer oder, bei Arbeitszonen, auf die Baumassenziffer. Wie die Ausnützungsziffer rechnet, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel.
Die Parzellengrösse spielt mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 620 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'290 Quadratmeter. Auch die Lage beeinflusst, was machbar ist: 74 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 22 Prozent liegen am Hang und 4 Prozent an steilem Hang. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren. Wer über einen Verkauf nachdenkt, etwa nach einer Erbschaft oder einer Trennung, sollte beides kennen: die Zone und die Einträge im Grundbuch.
Im Kanton Zürich gilt für das Bauen das kantonale Recht zusammen mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Grundlagen finden Sie im Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten zu Ihnen, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben; Luftbild und Katasterplan erscheinen sofort, vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, zeigt die Seite zur Methode der Grundstücksprüfung. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf mit eigenen Mitteln ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Schlieren: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Schlieren haben amtlich festgelegte Masse?
Für rund 1'300 Grundstücke gelten amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 11 Zonen (Stand 13. Oktober 2026). Insgesamt liegen rund 1'400 Grundstücke in Bauzonen. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung. Dabei zeigen wir Ihnen, welche Masse festgelegt sind und wo die Ordnung offenbleibt.
Wie viel wird in Schlieren gebaut?
Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 35 Baugesuche. Wohnungen bewilligt oder im Bau gab es rund 490 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit der Gemeinde, sagen aber nichts über ein einzelnes Grundstück. Dafür rechnen wir Ihre Parzelle gesondert.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Weiter in Schlieren
Weitere Themen in Schlieren.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Schlieren
Ihr Einfamilienhaus diskret verkaufen: direkt an uns oder an geprüfte Käufer.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Schlieren
Eigentumswohnung verkaufen: vertraulich an geprüfte Käufer, mit einer Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Schlieren
Renditeliegenschaft verkaufen, ohne dass Mieter und Nachbarn es vorher erfahren.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Schlieren
Land in einer Reservezone oder vor einer Einzonung: was das bedeutet und wie Sie den richtigen Zeitpunkt wählen.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Schlieren
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Schlieren
Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in SchlierenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Schlieren?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.