Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Schlieren · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Schlieren
Soll ich mein Bauerwartungsland in Schlieren verkaufen oder auf eine Einzonung warten? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Bauerwartungsland in Schlieren, prüft die Unterlagen und rechnet mit Belegen, ohne Versprechen zur Einzonung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
75Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
261 haBauzonen
20'474Einwohner · 2025
490Wohnungen bewilligt oder im Bau
111 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Einzonung erklärt
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Schlieren wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Schlieren
Bauerwartungsland in Schlieren.
Von Zürich aus gerechnet liegt Schlieren rund 7 km westlich, nahe bei Unterengstringen, Oberengstringen und Urdorf.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Schlieren etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Dietikon ist Schlieren nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
In Schlieren leben 20'474 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +3 Prozent. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Für das Thema dieser Seite zählen die 75 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zum Nichtbauland, solange keine Einzonung beschlossen ist. Die Bauzonen selbst umfassen 261 Hektar. Diese Zahlen beschreiben die Lage, sie bewerten kein einzelnes Grundstück.
Schlieren · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner20'474amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen261 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude230hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau490hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,03 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde111 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Schlieren im Profil
Was Schlieren ausmacht.
Beim Bauen in Schlieren lohnt zuerst der Blick auf die Bauzonen. Sie umfassen 261 Hektar und 1'400 Grundstücke. Das Zonenbild in Schlieren reicht von Wohnzonen verschiedener Geschosszahl über Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzone bis zur Industriezone. Die Gemeinde liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich, in 7 Kilometern Distanz.
Zur Bautätigkeit in Schlieren: Die amtlichen Gebäudedaten zeigen 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 490 (Stand 4. September 2026), bei einem Bestand von 9'700 Wohnungen. Bei 50 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen 230 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Bauerwartungsland ist ein anderer Wert wichtig: 75 Grundstücke in Schlieren liegen in Reservezonen, also ausserhalb der Bauzone. Sie sind Kandidaten für eine Einzonung, mehr sagt die Zahl nicht. Wer in Schlieren ein Grundstück oder Bauland verkaufen möchte, findet dazu eine eigene Seite.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Schlieren. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Lage, Zone und Planungsstand Ihres Grundstücks. Die Grundstückprüfung können Sie vorab nutzen: Adresse eingeben, und das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf wird erst mit der öffentlichen Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Schlieren.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Schlieren
Was Sie in Schlieren wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin gilt es als Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Eine Zusage gibt es nicht, und wir machen auch keine.
Was den Wert bestimmt, rechnen wir vor einem Gespräch über einen Preis: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt und welche Planungsschritte tatsächlich belegt sind. Erwartungen ohne Beleg fliessen nicht in die Zahl ein. Zahlen stammen aus dem amtlichen Original.
Anlässe, über einen Verkauf nachzudenken, gibt es mehrere. Wer erbt, steht vor einer geerbten Liegenschaft in Schlieren. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, ob das Land weiter gehalten werden soll. Auch eine auslaufende Hypothek kann den Anstoss geben. Verkaufen Sie heute, gehört ein späterer Planungsgewinn nicht mehr Ihnen. Behalten Sie das Land, bleibt das Risiko bei Ihnen. Beides lässt sich nüchtern besprechen.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder bei einem Verkauf mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Mehr dazu lesen Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Schlieren: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Schlieren liegen in Reservezonen?
Amtlich zählen 75 Grundstücke zu den Reservezonen (Stand 13. Oktober 2026). Sie liegen in der Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Ob eine Einzonung kommt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Die Bauzonen umfassen dagegen 261 Hektar. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, klären wir im Gespräch.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Schlieren?
Die amtlichen Gebäudedaten nennen 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 490 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben Bauzonen. Für Land in der Reservezone sagen sie nichts über eine künftige Einzonung aus.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Schlieren an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Schlieren?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.