Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Schlieren · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Schlieren
Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Schlieren, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung auf dem Grundstück lohnt. Wir begleiten den Verkauf an einen Entwickler oder den Weg von Land gegen Wohnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
670Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
620 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
490Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
20'474Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Schlieren wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Schlieren liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,03 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Schlieren
Ersatzneubau und Verdichtung in Schlieren.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Schlieren aus der Zeit von 1919 bis 1945, die zweitmeisten aus der Zeit von 1946 bis 1960.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 3 0.60, die Wohnzone 2 0.40 und die Wohnzone 4 0.80.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Schlieren gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Schlieren etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In den Wohn- und Mischzonen von Schlieren stehen rund 670 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Sie bilden den Kreis, in dem sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Ersatzneubau stellt. Insgesamt liegen rund 1'400 Grundstücke in den Bauzonen. Davon sind rund 230 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 490 (Stand 4. September 2026).
Schlieren · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte620 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen530hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand9'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau490hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,03 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Schlieren im Profil
Was Schlieren ausmacht.
In Schlieren leben gemäss amtlicher Statistik 20'474 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 9'700 Wohnungen, dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus in einer Zahl von rund 530. Wer in Schlieren erbt, in Pension geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, kann vor der Frage stehen, was mit der Liegenschaft geschehen soll. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung können Anlass sein, den Bestand neu zu prüfen.
Schlieren liegt im Bezirk Dietikon, rund 7 Kilometer von der Stadt Zürich entfernt in westlicher Richtung. Für einen Ersatzneubau in Schlieren ist der Bestand wichtig: Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 50 Prozent. Publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 gab es in einer Zahl von rund 35. Wie ein Überblick zu Bauvorschriften in Schlieren zeigt, hängt vieles von der jeweiligen Zone ab. Bei jedem Grundstück in Schlieren lohnt deshalb zuerst der Blick in die Bau- und Zonenordnung.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Schlieren im Schnitt.
In Schlieren regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 80 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 7,5 und 13,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2 0.40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3 0.60Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4 0.80Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Schlieren.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Schlieren
Was Sie in Schlieren wissen sollten.
Bei einem Grundstück mit älterem Haus sind zwei Wege denkbar. Sie erhalten das Gebäude und erweitern es durch Aufstockung oder Anbau, oder Sie brechen ab und bauen neu. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. In Schlieren gibt es mehrere Wohnzonen sowie eine Zentrumszone und eine Kernzone; die Bau- und Zonenordnung legt dort Masse wie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. Wie viel Reserve Ihr Grundstück hat, lässt sich mit der Berechnung der Nutzungsreserve klären.
Die Lebenslage spielt mit. Steht die Pensionierung an, kann der Wunsch nach einer kleineren Wohnung dazukommen.
Mieter, Zeit und Kündigungen verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Ein Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Beim Verkauf erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, die die verkaufende Person bezahlt (§§ 205 und 217 StG ZH). Einen Überblick finden Sie auf der Seite zum Verkauf von Grundstücken im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihre Adresse sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Danach entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat bedeutet stille Vermittlung an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat und mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung vereinbaren wir die Wohnung vor Baubeginn beim Notar. Über Ihren geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Schlieren: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Schlieren kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In den Wohn- und Mischzonen von Schlieren stehen rund 670 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (gerundet). Das ist der Kreis, in dem sich die Frage stellt. Ob sich ein einzelnes Grundstück eignet, hängt von der Zone und der Reserve ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Wie viele Wohnungen sind in Schlieren bewilligt oder im Bau?
Bewilligt oder im Bau waren rund 490 Wohnungen (Stand 4. September 2026), gerundet. Die Zahl zeigt, wie viel Wohnraum das Bauamt erfasst hat, und bewertet nichts. Für Ihr Grundstück zählt, was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt. Wir prüfen das mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich im Gespräch.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Weiter in Schlieren
Weitere Themen in Schlieren.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Schlieren
Für Grundstücke mit und ohne Haus: zuerst das Baufeld rechnen, dann den Weg wählen.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Schlieren
Eigentumswohnung verkaufen: vertraulich an geprüfte Käufer, mit einer Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Schlieren
Gewerbebau, Werkhof oder Areal verkaufen: an Projektentwickler und Investoren aus unserem Kreis, ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Schlieren
Land am Siedlungsrand: was eine Einzonung bedeuten würde und was sie kostet.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Schlieren
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Schlieren
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in SchlierenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Schlieren?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.