W2B
Wohnzone B, 2 Geschosse
rund 330 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Rüschlikon · Kanton Zürich
Was darf ich in Rüschlikon bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Rüschlikon nach Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen, was die Zone erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Eine Baubewilligung stellen wir nicht in Aussicht. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
9Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
122 haBauzonen
1'100Bauzonen-Grundstücke
40Baugesuche in 12 Monaten
200Wohnungen bewilligt oder im Bau
6'449Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Rüschlikon und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Rüschlikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Rüschlikon gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Rüschlikon
Was darf ich bauen in Rüschlikon.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Von Zürich aus gerechnet liegt Rüschlikon rund 8 km südlich, nahe bei Kilchberg, Thalwil und Adliswil.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Rüschlikon eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Rüschlikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Rüschlikon zählt 6'449 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,5 Prozent. Der Bestand umfasst rund 3'000 Wohnungen, die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,03 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 730 Quadratmeter; ein Viertel ist kleiner als 370, ein Viertel grösser als 1'180 Quadratmeter.
Rüschlikon · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen122 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude170hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte730 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Rüschlikon.
In Rüschlikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: zwischen 15 % und 25 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,8 und 10,5 m.
In Rüschlikon kommen mehrere Wohnzonen vor, dazu eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Bei den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest.
In der Kernzone sind Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich bestimmt. Eine ausdrückliche Angabe «keine Vorgabe» gibt es bei keiner dieser Zonen. Die Liste unten zeigt die Masse je Zone, damit Sie Ihre Parzelle einordnen können.
Wohnzonen
W2A
Wohnzone A, 2 Geschosse
rund 220 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W3
Wohnzone, 3 Geschosse
rund 130 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
W2C
Wohnzone C, 2 Geschosse
rund 95 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 17 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W1B
Wohnzone B, 1 Geschoss
rund 45 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 15 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,8 m
W1A
Wohnzone A, 1 Geschoss
rund 40 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 17 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 6 m
W2D
Wohnzone D, 2 Geschosse
rund 30 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 17 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Wohnzonen mit Gewerbe
W2G
Wohnzone, 2 Geschosse
rund 30 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Kern- und Zentrumszonen
K3
Kernzone, 3 Geschosse
rund 160 Grundstücke- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 9 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Rüschlikon im Profil
Was Rüschlikon ausmacht.
Wer in Rüschlikon bauen will, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 122 Hektar und 1'100 Grundstücke (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Davon sind 170 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde kennt 9 Zonen mit amtlich festgelegten Massen, sie gelten für 1'100 Grundstücke. Das Zonenbild in Rüschlikon besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone und einer Kernzone. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 730 Quadratmeter.
Auch der Gebäudebestand prägt, was in Rüschlikon möglich ist. Bei 48 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 310 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Zuletzt wurden 40 Baugesuche publiziert, gerechnet über zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 200 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde liegt im Bezirk Horgen, 8 Kilometer südlich von Zürich. Ein Überblick steht auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Rüschlikon. Wie sich ein Grundstück in Rüschlikon bebauen lässt, zeigt erst die Zone der einzelnen Parzelle.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Rüschlikon wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Rüschlikon zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rüschlikon
Was Sie in Rüschlikon wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone Ihres Grundstücks ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone Masse fest, bei den Wohnzonen etwa Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer wissen will, wie viel er bauen darf, braucht darum die Zone und die Parzellenfläche.
Dazu kommt die Lage. In Rüschlikon liegen 62 Prozent der Bauzonen-Grundstücke in Hanglage, 16 Prozent in steiler Hanglage und 22 Prozent sind eben. Das beeinflusst, wie sich ein Baukörper setzen lässt. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil.
Anlass für die Frage kann ein Erbe sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann hilft ein klares Bild der Bebaubarkeit. Mehr dazu finden Sie bei der Berechnung der Ausnützungsziffer.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Die allgemeinen Regeln erklärt das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Wir beginnen mit Ihrer Adresse. In der Grundstückprüfung erscheint das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Unser Vorgehen beschreibt die Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat, still und ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Beim Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Rüschlikon: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Rüschlikon und wie viel davon ist unbebaut?
Die Bauzonen in Rüschlikon umfassen 122 Hektar mit 1'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 170 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht, dass alle diese Flächen frei sind. Ob Ihr Grundstück bebaubar ist, klärt erst die Prüfung der Zone.
Wie hat sich die Bautätigkeit in Rüschlikon entwickelt?
Zuletzt wurden 40 Baugesuche publiziert, gerechnet über zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau gab es 200 (Stand 4. September 2026). Der Bestand liegt bei rund 3'000 Wohnungen. Diese Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück. Dazu rechnen wir Ihre Parzelle nach Bau- und Zonenordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Kaufen Sie Grundstücke in Rüschlikon auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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