Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Rüschlikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Rüschlikon
Lohnt sich der Abbruch meines Hauses, oder erweitere ich besser? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Rüschlikon Ersatzneubau und Verdichtung, rechnet aus der Bau- und Zonenordnung, was möglich ist, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder den Weg über Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
530Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
48 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
730 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
200Wohnungen bewilligt oder im Bau
40Baugesuche in 12 Monaten
6'449Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rüschlikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Rüschlikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Rüschlikon.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Rüschlikon aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Rüschlikon liegen in der Wohnzone B, 2 Geschosse, der Wohnzone A, 2 Geschosse und der Kernzone, 3 Geschosse.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In Rüschlikon liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Rüschlikon misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Ohne Gebäude ist in Rüschlikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Rüschlikon stehen auf 530 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau stellen kann. Die Gemeinde zählt 6'449 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) und 3'000 Wohnungen im Bestand. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,5 Prozent.
Rüschlikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196048 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte730 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,03 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Rüschlikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,03 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Rüschlikon im Profil
Was Rüschlikon ausmacht.
Wer in Rüschlikon über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 122 Hektaren mit rund 1'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Die Zonenliste der Gemeinde zeigt vor allem Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl, dazu eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Überbauungsziffer, Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Für die Kernzone sind Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt. Wie viel ein Grundstück zusätzlich tragen kann, lässt sich deshalb nur aus der Zone der einzelnen Parzelle ablesen.
Beim Gebäudebestand sind 530 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 bebaut (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 48 Prozent. Auf rund 310 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Zahl der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude liegt bei rund 170; sie zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde zählt 200 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 40 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Rüschlikon liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich, rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Wie sich ein Überblick über Immobilien in Rüschlikon lesen lässt, zeigt die Gemeindeseite.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Rüschlikon im Schnitt.
In Rüschlikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: zwischen 15 % und 25 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,8 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Rüschlikon.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Rüschlikon
Was Sie in Rüschlikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone von Rüschlikon stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg trägt, entscheidet zuerst die Bau- und Zonenordnung. Sie legt fest, was zusätzlich möglich ist. Erst wenn diese Reserve gerechnet ist, lassen sich beide Wege vergleichen. Mehr dazu finden Sie bei der Prüfung einer Aufstockung.
Auch die Lage des Grundstücks zählt. In den Bauzonen sind 22 Prozent der Grundstücke eben, 62 Prozent liegen am Hang und 16 Prozent in steiler Hanglage. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 730 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 370, ein Viertel grösser als 1'180 Quadratmeter. Hang und Grösse wirken sich darauf aus, was sich auf einem Grundstück bauen lässt.
Sind Wohnungen vermietet, braucht ein Ersatzneubau Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, Kündigungen verlangen deshalb eine sorgfältige Planung (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Anlass für die Überlegung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Trennung.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Einen Überblick gibt die Seite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage und Ihre Ziele hören. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir mit dem amtlichen Original. Sie erhalten eine erste Einschätzung, kostenlos und unverbindlich, im Gespräch und nie per E-Mail.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung in Rüschlikon bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Gültig ist ein Kauf mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Rüschlikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rüschlikon kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Amtlich erfasst sind 530 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das sagt noch nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob ein Abbruch sinnvoll ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung, der Lage und den Mietverhältnissen ab. Das rechnen wir im Gespräch für Ihre Parzelle durch.
Wie viel wird in Rüschlikon aktuell gebaut?
In Rüschlikon sind 200 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Zudem wurden 40 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 publiziert. Auch die Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude, derzeit 170, zählen laufende Ersatzneubauten mit. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, nicht die Möglichkeiten Ihres Grundstücks.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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