W2/30
Zweigeschossige Wohnzone
rund 1'200 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 3, Art. 1
Richterswil · Kanton Zürich
Was darf ich in Richterswil bauen?
Was darf ich in Richterswil bauen? Das hängt von Zone und Bau- und Zonenordnung ab. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Richterswil die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
234 haBauzonen
2'500Bauzonen-Grundstücke
75Baugesuche in 12 Monaten
100Wohnungen bewilligt oder im Bau
14'545Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Richterswil und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Richterswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Richterswil.
In Richterswil regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7,5 und 10,5 m.
Richterswil kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen und Arbeitszonen. Für die Wohnzonen und die Wohn- und Gewerbezonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Bei der Kernzone A sind nur die Vollgeschosse festgelegt. Die Kernzone B ergänzt dies um die Ausnützungsziffer.
Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe regeln dagegen die Baumassenziffer und die Überbauungsziffer. Ausnützungsziffer und Vollgeschosse bleiben dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Auch bei den Kernzonen lässt die Ordnung einzelne Masse offen. Eine Zonenliste darunter zeigt die Masse im Einzelnen.
Wohnzonen
W3/50
Dreigeschossige Wohnzone
rund 380 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 3, Art. 1
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3/60
Dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
rund 340 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 1, Art. 3, Art. 7
WG2/30
Zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 3, Art. 1, Art. 7
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 280 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 3
- Grenzabstand gross
- keine Vorgabe
KB/90
Kernzone B
rund 85 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 90 %
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 3
- Grenzabstand gross
- keine Vorgabe
Industrie- und Gewerbezonen
I/5
Industriezone
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Überbauungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 15 mArt. 10
GA/3
Gewerbezone A
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Überbauungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 8 mArt. 10
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Richterswil
Was darf ich bauen in Richterswil.
In Richterswil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Richterswil und Samstagern.
Richterswil liegt rund 23 km südöstlich von Zürich, in der Nähe von Wädenswil, Stäfa und Männedorf.
Nach Einwohnern ist Richterswil eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Richterswil etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Richterswil gelten 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 2'400 Grundstücke, gerundet. Die Bauzonen umfassen insgesamt 2'500 Grundstücke auf 234 Hektar. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 510 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 240 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 930 Quadratmeter. Die Zonenangaben stammen vom Stand 14. Oktober 2026.
Richterswil · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'500hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen234 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude320hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte510 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate75hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WädenswilamtlichSitz in Wädenswil
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Richterswil hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Richterswil im Profil
Was Richterswil ausmacht.
Wer in Richterswil bauen will, schaut zuerst auf die Bauzonen. Sie umfassen 234 Hektar und 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon liegen 2'400 Grundstücke in Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt. Das Zonenbild in Richterswil reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen und Arbeitszonen. Insgesamt sind es 8 Zonen mit festgelegten Massen. Ein amtlich festgelegtes Mass ist eine Grösse, an der sich jedes Bauvorhaben in dieser Zone messen lassen muss. Die Gemeinde besteht aus den Ortschaften Richterswil und Samstagern und liegt im Bezirk Horgen, südöstlich von Zürich in rund 23 Kilometern Distanz. In Richterswil leben 14'545 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025).
Auch der Gebäudebestand in Richterswil prägt, was möglich ist. Auf 30 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Es gibt rund 500 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus und 6'800 Wohnungen im Bestand. 320 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 75 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau waren 100 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,4 Prozent. Für ein einzelnes Grundstück zählen am Ende Zone, Fläche und Lage. Genau das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Richterswil gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W2/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/50Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I/5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Richterswil werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Richterswil.
Richterswil
Was Sie in Richterswil wissen sollten.
Was auf einem Grundstück in Richterswil möglich ist, hängt von der Zone ab. Je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse, die Baumassenziffer oder die Überbauungsziffer fest. Die Ausnützungsziffer setzt die anrechenbare Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Dagegen misst die Baumassenziffer das Bauvolumen. Wo eine Zone ein Mass offenlässt, steht ausdrücklich «keine Vorgabe». Das ist keine Freigabe, denn andere Vorschriften bleiben bestehen.
Zusätzlich schränken weitere Punkte ein. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das Grundbuchamt ist Wädenswil. Auch die Hanglage zählt: 57 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 11 Prozent steil, 32 Prozent sind eben.
Das lässt sich rechnen. Mehr zum Vorgehen finden Sie unter so prüfen wir ein Grundstück.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu lesen Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Erst dann sprechen wir über einen Preis. Zur Wahl stehen der Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, und das Exklusivmandat als stille Vermittlung ohne Inserat. Das Honorar fällt dabei erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben bis zur Beurkundung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Richterswil: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Richterswil gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab, in der Ihr Grundstück liegt. In Richterswil legt die Bau- und Zonenordnung für 8 Zonen Masse amtlich fest. Diese Zonen betreffen 2'400 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Hinzu kommen Vorschriften wie Lärmschutz oder Gewässerraum. Wir rechnen es mit Belegen aus dem amtlichen Original und stellen keine Bewilligung in Aussicht.
Was bedeutet die Baumassenziffer?
Die Baumassenziffer setzt das oberirdische Bauvolumen eines Gebäudes ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Sie misst also Raum statt Geschossfläche. In Richterswil legt die Bau- und Zonenordnung sie amtlich für die Industriezone und die Gewerbezone A fest, dort zusammen mit der Überbauungsziffer. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026. Für ein einzelnes Grundstück rechnen wir das zulässige Volumen mit Beleg im amtlichen Original, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Kaufen Sie Grundstücke in Richterswil auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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