W2/40
Wohnzone 2/40
rund 110 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Ossingen · Kanton Zürich
Was darf ich in Ossingen bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Ossingen die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung: Zone, amtlich festgelegte Masse und Stellen ohne Vorgabe. Die Prüfung stützt sich auf amtliche Originale und stellt keine Bewilligung in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
7Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
44 haBauzonen
530Bauzonen-Grundstücke
1'859Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Planungs- und Baugesetz
- Bau- und Zonenordnung
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Ossingen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Ossingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Ossingen.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Ossingen vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 55 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,8 und 11,4 m.
Ossingen kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kernzonen und eine Gewerbezone. In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützung, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest.
Die Kernzonen regeln Vollgeschosse und Höhen. Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Für die Gewerbezone gelten Baumasse und Höhen, während Ausnützung und Vollgeschosse offenbleiben. Die Liste unten zeigt die Zonen mit ihren Massen. Zur Berechnung erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel das Vorgehen.
Wohnzonen
W1/25
Wohnzone 1/25
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,8 m
W3/55
Wohnzone 3/55
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2/40
Wohnzone G2/40
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Kern- und Zentrumszonen
K1
Kernzone 1
rund 190 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
K2
Kernzone 2
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Industrie- und Gewerbezonen
G
Gewerbezone
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Ossingen
Was darf ich bauen in Ossingen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Von Zürich aus gerechnet liegt Ossingen rund 29 km nordöstlich, nahe bei Truttikon, Thalheim an der Thur und Kleinandelfingen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Ossingen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Ossingen ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Für Ossingen kennt die Bau- und Zonenordnung 7 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen rund 520 Grundstücke. Insgesamt liegen rund 530 Grundstücke in Bauzonen. Die Zonenangaben stehen auf dem Stand vom 22. Oktober 2026. Wo ein Grundstück liegt, bestimmt, welche Masse gelten und welche Fragen offen bleiben.
Ossingen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke530hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen44 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude120hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Ossingen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Ossingen im Profil
Was Ossingen ausmacht.
In Ossingen lebten im Jahr 2025 1'859 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Zahl veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent. Der Wohnungsbestand von Ossingen umfasst rund 850 Wohnungen. Wer hier ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Dann stellt sich auch die Frage, was auf dem Grundstück künftig möglich wäre.
Die Gemeinde Ossingen liegt im Bezirk Andelfingen, nordöstlich von Zürich aus, rund 29 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen von Ossingen umfassen 44 Hektar mit rund 530 Grundstücken. Davon sind rund 120 ohne Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Ein Bauzonen-Grundstück misst im Median 550 Quadratmeter. Bei 47 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei solchen Liegenschaften lohnt der Blick darauf, was die Bau- und Zonenordnung heute für das Grundstück in Ossingen zulässt. Die amtlichen Gebäudedaten stehen auf dem Stand vom 4. September 2026.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Ossingen gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W1/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/55Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Ossingen hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Ossingen.
Ossingen
Was Sie in Ossingen wissen sollten.
Wer wissen will, was in Ossingen gebaut werden darf, beginnt bei der Zone. Sie legt fest, ob Wohnen, Gewerbe oder beides möglich ist, und mit welchen Massen. Die Bau- und Zonenordnung gibt je nach Zone Ausnützung, Vollgeschosse, Baumasse oder Höhen vor. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Daneben können weitere Einschränkungen gelten. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Andelfingen.
Auch die Lage des Grundstücks zählt für die Planung. In Ossingen sind 81 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 17 Prozent liegen in Hanglage. Bei der Frage, wie viel Sie bauen dürfen, rechnen wir mit den amtlichen Massen Ihrer Zone. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht; sie erteilt die zuständige Behörde. Wer erbt oder verkaufen will, kann so die Möglichkeiten kennen, bevor ein Preis zur Sprache kommt.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr zum Rahmen finden Sie im Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach klären wir im persönlichen Gespräch, welche Zone gilt und welche Masse die Bau- und Zonenordnung festlegt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Wie wir dabei rechnen, zeigt die Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, oder das Exklusivmandat, die stille Vermittlung ohne Inserat. Ein Preis, eine Zusage und ein Notartermin führen im Direktankauf zur Beurkundung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Ossingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Ossingen haben amtlich festgelegte Masse?
Für rund 520 Grundstücke gelten amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 7 Zonen. In Bauzonen liegen insgesamt rund 530 Grundstücke auf 44 Hektar. Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, hängt von der Zone ab. Wir prüfen das im Gespräch mit Beleg im amtlichen Original (Stand 22. Oktober 2026).
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Ossingen?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 240 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Die Grösse allein sagt nicht, wie viel gebaut werden darf. Dafür zählen Zone, Masse und weitere Einschränkungen, die wir für Ihre Parzelle nachrechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Ossingen wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Weiter in Ossingen
Weitere Themen in Ossingen.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Ossingen
Für Grundstücke mit und ohne Haus: zuerst das Baufeld rechnen, dann den Weg wählen.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Ossingen
Gewerbebau, Werkhof oder Areal verkaufen: an Projektentwickler und Investoren aus unserem Kreis, ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Ossingen
Hof und Bauernhaus: Bauzone oder Landwirtschaftszone bestimmt den Weg.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Ossingen verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Ossingen
Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Ossingen
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in OssingenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Ossingen?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.