Ersatzneubau und Verdichtung in Ossingen

Ossingen im Profil

Was Ossingen ausmacht.

Beim Bauen in Ossingen lohnt der Blick auf die Bauzonen: Sie umfassen 44 Hektar mit rund 530 Grundstücken. Davon tragen rund 120 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild umfasst mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, zwei Kernzonen und eine Gewerbezone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In den Kernzonen gibt es keine Vorgabe zur Ausnützungsziffer. Für die Gewerbezone sind Baumassenziffer und Gebäudehöhe festgelegt.

Der Gebäudebestand zeigt, wo ein Ersatzneubau überhaupt in Frage kommt. Bei 47 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 65 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Rund 60 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. 81 Prozent der Grundstücke sind eben, 17 Prozent liegen am Hang. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Ossingen liegt im Bezirk Andelfingen, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 29 Kilometern.

Der Ablauf

Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.

Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.

Ossingen

Was Sie in Ossingen wissen sollten.

Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung auf Ihrem Grundstück zusätzlich erlaubt. Darum rechnen wir zuerst, was heute steht und was zulässig wäre. Wie das geht, zeigt die Seite zur Nutzungsreserve Ihres Grundstücks. Zur Aufstockung finden Sie Erläuterungen unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.

Sind Wohnungen vermietet, braucht ein Ersatzneubau Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und Kündigungen müssen sorgfältig geplant werden (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Mietstatistik des Kantons weist eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat aus (Stand 2024).

Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Wer verkaufen möchte, kann an einen Entwickler verkaufen oder sein Grundstück in Land gegen Wohnung in Ossingen einbringen. Dann erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.

Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, die die verkaufende Person bezahlt (§§ 205 und 217 StG ZH).

Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan ansehen, vertraulich.

Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im Mandat sehen Sie in Ihrem geschützten Zugang jede Besichtigung und jedes Angebot.

Häufige Fragen

Ersatzneubau und Verdichtung in Ossingen: Ihre Fragen.