Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Obfelden · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Obfelden
Der Verkauf von Eigentumswohnungen, diskret und ohne Inserat, ist unsere Aufgabe: Yaacoubi Immobilien AG kauft Wohnungen in Obfelden selbst oder vermittelt sie still an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir, was die Wohnung im Haus ausmacht. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
160Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
2'700Wohnungen im Bestand
1,37 %Leerwohnungsziffer
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
118 %Steuerfuss · 2026
6'081Einwohner · 2025
- Reglement und Fonds geprüft
- Lage im Haus zählt
- Erneuern oder so verkaufen
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Käufer
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Obfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Obfelden wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Käufer lesen die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre: Was ist an Dach, Fassade und Heizung geplant, was wurde beschlossen?
Reglement und Nutzungsrechte
Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung stehen im Reglement und gehören ins Dossier.
Markt in Obfelden
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,37 %, bewilligt oder im Bau sind rund 150 Wohnungen.
Ausgangslage in Obfelden
Wohnung verkaufen in Obfelden.
Nach Einwohnern ist Obfelden die zweitgrösste Gemeinde im Bezirk Affoltern, der 14 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Obfelden im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Obfelden liegt rund 16 km südwestlich von Zürich, in der Nähe von Ottenbach, Affoltern am Albis und Maschwanden.
Am häufigsten sind in Obfelden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
In Obfelden gibt es rund 2'700 Wohnungen, verteilt auf Grundstücke mit mehreren Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug am 1. Juni 2026 1,37 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die amtliche Statistik mit rund 150 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben den Rahmen, nicht den Wert Ihrer einzelnen Wohnung.
Obfelden · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner6'081amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand2'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Kernsaniert erzielt eine Wohnung oft einen anderen Preis. Ob sich das vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
In Obfelden lebten im Jahr 2025 6'081 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Im Bestand der Gemeinde stehen rund 2'700 Wohnungen. Wer hier eine Wohnung besitzt, kann aus ganz verschiedenen Gründen über einen Verkauf nachdenken: Wer erbt, hat plötzlich eine Wohnung zu ordnen. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach der passenden Grösse. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann den Anstoss geben.
Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, 16 Kilometer südwestlich von Zürich entfernt, und grenzt unter anderem an Ottenbach, Affoltern am Albis und Hedingen. Die Gemeinde zählt rund 160 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen. Dazu kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen. Die Bauzonen umfassen 122 Hektar und rund 1'400 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Die Zahl der Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, nennt die amtliche Statistik mit rund 150 (Stand 4. September 2026). Für Stockwerkeigentum ist Immobilien in Obfelden ein Einstieg, wenn Sie das Umfeld Ihrer Wohnung einordnen möchten. Als Eigentümerin einer Wohnung in Obfelden erfahren Sie bei uns zuerst die Zahlen, dann den Weg.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Fonds und Beiträge
Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft; Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Offene Beiträge regelt der Kaufvertrag.
Art. 712l ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ein vollständiges Dossier verkürzt den Verkauf und schützt vor Nachverhandlungen. Wir stellen es zusammen und beschaffen, was fehlt.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir, was zur Wohnung und zum Haus gehört, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Gerechnet, nicht geschätzt.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir die Wohnung selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Über einen geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Versammlungsprotokolle der letzten Jahre
- Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung der Mietvertrag
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · BesprechungPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt mehr als die Wohnfläche. Für den Wert sind die Lage im Haus, der Zustand, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Eigentümer wichtig. Ein Käufer prüft diese Punkte genau, deshalb gehören sie von Anfang an in die Unterlagen. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen und kann schon vor dem Bau auf Grundlage des Aufteilungsplans begründet werden (Art. 712a ff. ZGB).
Ist die Wohnung vermietet, bleibt ein Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Wer eine vermietete Wohnung in Obfelden verkaufen will, kann das diskret tun, ohne dass Mieter oder Nachbarn vorher davon erfahren.
Für die Steuer gilt: Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Verkaufen Sie Ihre selbst bewohnte Wohnung und erwerben innert angemessener Frist wieder selbst bewohntes Eigentum in der Schweiz, lässt sich die Steuer aufschieben (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Ein Vergleich mit dem Haus finden Sie auf Haus verkaufen in Obfelden.
Im Kanton Zürich gelten für den Verkauf einer Wohnung das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, die Steuerfragen erklärt Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen gibt es in Obfelden und wie viele Grundstücke tragen sie?
Im Bestand der Gemeinde stehen rund 2'700 Wohnungen. Rund 160 Grundstücke tragen drei und mehr Wohnungen. Die Zahlen stammen aus amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026. Sie beschreiben den Bestand der Gemeinde und sagen nichts über den Wert einer einzelnen Wohnung. Diesen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Obfelden verändert?
Die amtliche Statistik zählte im Jahr 2025 6'081 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Zahl um +5,2 Prozent. Für Eigentümer einer Wohnung ist das ein Teil des Umfelds. Für den Verkauf zählen am Ende die Wohnung selbst, das Haus und die Unterlagen.
Lohnt sich eine neue Küche vor dem Verkauf?
Manchmal. Eine veraltete Küche oder ein altes Bad drücken den Preis, aber viele Käufer möchten selbst wählen. Wir rechnen, was eine Erneuerung kostet und was sie am Preis bringt, und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand lohnt oder ob Sie besser im heutigen Zustand verkaufen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Versammlungen, den Stand des Erneuerungsfonds und die Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung den Mietvertrag. Was Ihnen fehlt, beschaffen wir bei der Verwaltung oder beim Grundbuchamt. So erhält ein Käufer von Anfang an ein vollständiges Bild und muss nicht nachverhandeln.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Obfelden an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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