Einfamilienhaus
Ein Haus mit Garten, freistehend oder als Reihenhaus, und dazu, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Obfelden · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Obfelden
Wo finde ich Immobilien, die nie inseriert werden? Yaacoubi Immobilien AG vermittelt Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Obfelden ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Zugang gibt es nach Prüfung von Identität und Finanzierung und mit unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Jede Liegenschaft wird einzeln und mit Dossier vorgestellt.
2'700Wohnungen im Bestand
1'000Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
160Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
22 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1,37 %Leerwohnungsziffer
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Suchmandat
- Off Market in Obfelden
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Persönlich geprüft
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Obfelden und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus in Obfelden.
Was wir vermitteln, steht auf keinem Portal: Liegenschaften aus Exklusivmandaten und aus unserem eigenen Portfolio. Passt eines zu Ihrem Suchprofil für Obfelden, hören Sie von uns, einzeln und vertraulich.
Eigentumswohnung
Wohnungen im Stockwerkeigentum, mit Reglement, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen, bevor Sie entscheiden.
Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften mit Mieterspiegel, Mietertrag heute und dem, was die Zone zusätzlich zulässt.
Älteres Haus
Häuser, die eine Erneuerung brauchen oder Platz für einen Ersatzneubau bieten, mit offen ausgewiesenem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke mit Baufeld, zulässiger Fläche und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung.
Gewerbe und Areale
Gewerbeliegenschaften und Areale, für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Ausgangslage in Obfelden
Off Market kaufen in Obfelden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Von den 14 Gemeinden im Bezirk Affoltern ist Obfelden nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Auf den meisten Grundstücken in Obfelden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Obfelden im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
In Obfelden liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Der Wohnungsbestand in Obfelden umfasst rund 2'700 Wohnungen. Dazu kommen rund 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,37 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer steht. Wir nennen diese Werte als Rahmen einer Suche, nicht als Angabe zu einem Objekt.
Obfelden · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner6'081amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand2'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bestand
Der Bestand in Obfelden.
Wie alt die Gebäude in Obfelden sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: So setzt sich der Bestand der Gemeinde zusammen. Gezeigt ist der Bestand, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
15 %
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
33 %
1981 bis 2000
24 %
2001 bis 2010
12 %
ab 2011
9 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
300 m²Mitte 550 m²850 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
48 %
Hanglage, 10 bis 25 %
50 %
steiler Hang, über 25 %
2 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Wer in Obfelden Immobilien kaufen möchte, schaut zuerst auf das Bauen. In den Bauzonen der Gemeinde liegen rund 1'400 Grundstücke auf einer Fläche von 122 Hektaren (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind rund 170 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen, dazu kommen eine Gewerbezone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. Die Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026.
Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich, in einer Distanz von 16 Kilometern. Einwohnerinnen und Einwohner weist die amtliche Statistik 6'081 aus (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +5,2 Prozent. Bei den Baugesuchen zählt die Seite rund 30 publizierte Gesuche in zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es rund 150 (Stand 4. September 2026). Für eine Suche in Obfelden heisst das: Der Bestand verändert sich, und ein hinterlegtes Profil bleibt dabei genau umrissen. Mehr zum Ort finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Obfelden.
Das Suchmandat
Ihr Suchprofil, vertraulich geführt.
Ein Suchmandat ist Ihr hinterlegtes Profil für Obfelden und Umgebung: was Sie suchen, in welcher Grösse und mit welchem Budget. Wir prüfen es persönlich. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, hören Sie zuerst Region und Eckdaten von uns, Adresse und Unterlagen nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Am Anfang steht ein vertrauliches Gespräch. Wir hören zu, was Sie suchen: Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder eine andere Liegenschaft, zum Selbstbewohnen oder als Anlage. Daraus entsteht Ihr Suchprofil im Suchmandat für Liegenschaften ohne Inserat. Wir prüfen Identität und Finanzierung, und Sie unterzeichnen die Vertraulichkeitsvereinbarung.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis zu Ihrem Profil, erhalten Sie ein Dossier mit Zahlen aus amtlichen Originalen. Es folgen Besichtigung und Angebot, jeweils nach Freigabe der Eigentümerschaft. Den Kauf beurkundet die Notarin oder der Notar; das zuständige Grundbuchamt ist Affoltern in Affoltern a/Albis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Der Weg zum Objekt
Vom Profil zum Notartermin.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Obfelden und Umgebung.
- 02 · PrüfungIdentität und Finanzierung prüfen wir persönlich, nie automatisch.
- 03 · Ein Objekt passtZuerst erhalten Sie Region und Eckdaten, noch ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitAdresse und Unterlagen folgen erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 05 · Dossier und BesichtigungEin Dossier mit amtlichen Originalen; jede Besichtigung gibt die Eigentümerschaft frei.
- 06 · BeurkundungAngebot, Notartermin, Eintrag im Grundbuch.
Lage und Umgebung
Wo Obfelden liegt.
Obfelden liegt rund 16 km südwestlich von Zürich, im Bezirk Affoltern.
In der Nähe liegen Ottenbach, Affoltern am Albis, Maschwanden, Mettmenstetten und Hedingen.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkAffoltern amtlich
OrtschaftenObfelden (8912) amtlich
Distanz zu Zürichrund 16 km südwestlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendC hergeleitet
Gemeinden in der NäheOttenbach, Affoltern am Albis, Maschwanden, Mettmenstetten, Hedingen hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Für wen wir vermitteln
Vom Eigenheim bis zur Anlage.
Selbst bewohnen
Ein Haus oder eine Wohnung für Sie selbst, mit allen Unterlagen vor dem Entscheid.
Private Investoren
Mehrfamilienhäuser und Wohnungen als Anlage, gerechnet mit Mietertrag und Zustand.
Family Offices und Pensionskassen
Renditeliegenschaften und Areale, aufbereitet für ein Anlagegremium.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und Liegenschaften, auf denen mehr möglich ist, gerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Kaufen nach Schweizer Recht
Was beim Kauf gilt.
Beurkundung
Gültig ist ein Grundstückkauf erst mit der öffentlichen Beurkundung. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Mieter bleiben
Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf Sie über. Vorzeitig kündigen können Sie bei Wohn- und Geschäftsräumen nur bei dringendem Eigenbedarf, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Vorkaufsrecht
Haben Dritte ein Vorkaufsrecht, erfahren sie vom Kaufvertrag und können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Den Grundbuchauszug prüfen wir vor Ihrer Unterschrift.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Mängel rasch rügen
Beim Grundstückkauf sind Mängel innert 60 Tagen zu rügen; Mängel, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung.
Art. 219a Abs. 1 OR
Personen im Ausland
Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, brauchen für eine Wohnliegenschaft grundsätzlich eine Bewilligung; für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine. Als Person im Ausland gilt auch, wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft. Eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wir leisten keine Rechtsberatung und ziehen für Ihren Fall Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Weniger Objekte, die richtigen.
«Ein Objekt stellen wir nur vor, wenn es zu Ihrem Profil passt, mit Rechnung und amtlichen Originalen. Ihr Suchprofil behandeln wir dabei so vertraulich wie jedes Objekt.»
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Off Market heisst: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Sie werden einzeln vorgestellt, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Wir sagen nichts über einzelne Objekte, bevor Sie Zugang haben.
Wer in Obfelden kauft, sollte den Bestand lesen können. Die Bauperioden reichen von vor 1919 bis ab 2011, und die Seite zeigt ihre Anteile. Bei den Bauzonen-Grundstücken liegen 48 Prozent in der Ebene und 50 Prozent in Hanglage, davon 2 Prozent in steiler Hanglage. Die mittlere Grösse der Grundstücke (Median) beträgt 550 Quadratmeter; ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Rechtlich gilt: Ein Grundstückkauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag auf Sie über (Art. 261 OR). Die Gemeinde hat den Steuerfuss 118 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Mehr zum Verkauf lesen Sie bei Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft in Obfelden.
Im Kanton Zürich erhebt der Staat keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Personen im Ausland brauchen für eine Wohnliegenschaft in der Regel eine Bewilligung, ausser für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz; als reine Kapitalanlage wird sie verweigert (Art. 2, 5 und 12 BewG). Einen Überblick finden Sie unter Immobilien kaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie ist der Wohnungsbestand in Obfelden zusammengesetzt?
Die amtliche Statistik zählt rund 2'700 Wohnungen im Bestand. Dazu kommen rund 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 22 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Zahlen zeigen den Rahmen einer Suche, sie sagen nichts über einzelne Objekte. Wohnungen bewilligt oder im Bau: rund 150 (Stand 4. September 2026).
Wie hoch ist der Leerstand in Obfelden?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,37 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer steht. Für Käuferinnen und Käufer ist sie ein Rahmenwert zur Lage im Ort. Sie sagt nicht, ob ein bestimmtes Objekt verfügbar ist. Dazu führen wir das Gespräch und hinterlegen Ihr Suchprofil.
Gibt es in Obfelden Häuser oder Wohnungen, die nicht inseriert sind?
Das sagen wir öffentlich bewusst nicht: Liegenschaften aus Exklusivmandaten erscheinen auf keiner Liste und keinem Portal. Hinterlegen Sie ein Suchmandat für Obfelden. Passt ein Haus, eine Wohnung oder eine Liegenschaft aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit allen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Kann ich als Person im Ausland in Obfelden kaufen?
Das hängt davon ab, wer kauft. Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland, sowie Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen keine Bewilligung, solange sie für eigene Rechnung kaufen; wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft, gilt selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a und d BewG). Die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz ist bewilligungsfrei, eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt (Art. 2 und 12 BewG). Das klären wir vor dem ersten Dossier.
Fällt beim Kauf eine Handänderungssteuer an?
Nein, der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für die Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn bezahlt im Kanton Zürich die verkaufende Person (§ 217 StG ZH), nicht Sie als Käufer.
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