Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Obfelden · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Obfelden
Obfelden im Bezirk Affoltern: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Wir kaufen auch selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
150Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'700Wohnungen im Bestand
1,37 %Leerwohnungsziffer
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
118 %Steuerfuss · 2026
6'081Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Obfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Obfelden
Mehrfamilienhaus verkaufen in Obfelden.
Von den 14 Gemeinden im Bezirk Affoltern ist Obfelden nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Obfelden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Obfelden liegt im oberen Bereich.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Obfelden die Wohnzone 2, die Wohnzone 2E und die Kernzone 2 die grössten Bauzonen.
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen in Obfelden 160 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Bei 150 Grundstücken ist es das Hauptgebäude. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,37 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Käufer gehört sie zur Beurteilung des Ertrags, für Sie zu den Zahlen, die Sie kennen sollten, bevor ein Preis genannt wird.
Obfelden · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich aus, in einer Distanz von 16 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Obfelden. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Wer ein Mehrfamilienhaus in Obfelden besitzt, findet die Gemeinde auch auf der Übersicht der Immobilien in Obfelden.
Für ein Mehrfamilienhaus in Obfelden ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) führen 150 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'500 Wohnungen. Insgesamt zählt die Gemeinde 2'700 Wohnungen im Bestand. Dazu kommen 150 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026).
Die Bauzonen umfassen 122 Hektar und 1'400 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 550 Quadratmeter. Das gibt einen Eindruck, wie die Parzellen rund um Mehrfamilienhäuser zugeschnitten sein können. Bei 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt eine Hanglage vor, 48 Prozent sind eben. Beides gehört zur Beurteilung eines Gebäudes, weil Lage und Gelände den Bau beeinflussen können. Wer sich für den Spielraum eines Grundstücks interessiert, findet mehr zum Ersatzneubau und zur Verdichtung in Obfelden.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, etwa Pensionskassen, Family Offices oder private Investoren. Ein Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Grössen: dem Ertrag aus den Mieten, dem Zustand des Gebäudes und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen je nach Zone eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. In Obfelden gibt es Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen. Für sie legt die Bau- und Zonenordnung unter anderem Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. Prüfen lässt sich das auf der Seite zur Reserve für eine Aufstockung.
Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Wert und kein Mietzins Ihrer Liegenschaft. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Mieter müssen wegen eines Verkaufs nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Wer erbt, wer in Pension geht oder wer eine auslaufende Hypothek ordnen muss, kann daher in Ruhe prüfen, ob ein Verkauf zur Lage passt. Auch der Ersatzneubau und die Verdichtung in Obfelden gehört zur Beurteilung.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Wie die Steuer berechnet wird, erklärt das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet die Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Obfelden?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) führen 150 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'500 Wohnungen. Im gesamten Wohnungsbestand der Gemeinde sind es 2'700 Wohnungen. Für Sie ist das der Rahmen, in dem Käufer Ihre Liegenschaft einordnen. Die Zahlen sind gerundet und ersetzen keine Prüfung Ihres Hauses.
Wie viel wird in Obfelden gebaut und wie verändert sich die Bevölkerung?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 150 (Stand 4. September 2026). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Diese Werte beschreiben die Gemeinde und sagen nichts über den Wert Ihres Hauses.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Kaufen Sie Grundstücke in Obfelden auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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