Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Obfelden · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Obfelden
Was ist meine Immobilie in Obfelden wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Obfelden als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'400Bauzonen-Grundstücke
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,37 %Leerwohnungsziffer
118 %Steuerfuss · 2026
22 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
6'081Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Kostenlose Bewertung
- Persönlich erklärt
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Obfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Obfelden
Immobilie bewerten in Obfelden.
Von den 14 Gemeinden im Bezirk Affoltern ist Obfelden nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Am häufigsten sind in Obfelden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
In Obfelden liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Obfelden im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Ohne Gebäude ist in Obfelden etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für Obfelden zählt die amtliche Statistik rund 1'400 Grundstücke in den Bauzonen. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Der Median ist der mittlere Wert: Genau so viele Grundstücke liegen darunter wie darüber. Für Ihre Bewertung zählt am Ende Ihr eigenes Grundstück, doch diese Spanne zeigt, wo es im Ort steht.
Obfelden · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner6'081amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Obfelden jede Bewertung. Die Bauzonen umfassen 122 Hektar und zählen rund 1'400 Grundstücke (Stand Zonenangaben: 13. Oktober 2026). In Obfelden liegen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen, eine Gewerbezone und eine Zone für öffentliche Bauten. Für die Wohn- und Kernzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Für die Gewerbezone sind es Baumassenziffer und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Die Gemeinde Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, 16 Kilometer von Zürich entfernt in südwestlicher Richtung.
Auf den Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude, rund 170, stehen noch keine Bauten; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Obfelden rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 150 (Stand 4. September 2026), bei einem Bestand von rund 2'700 Wohnungen. In Obfelden lebten 6'081 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,2 Prozent. Ein Haus oder eine Wohnung in Obfelden bewerten wir deshalb vor diesem Hintergrund aus Zonen, Bestand und Bautätigkeit.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AdresseMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · GesprächPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Wert
Was den Wert in Obfelden bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Obfelden zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Obfelden wert ist, bestimmen mehrere Merkmale zusammen. Die Bauperiode zeigt, in welchem Zustand und mit welchen Baustandards ein Gebäude entstand; die Seite gliedert sie von vor 1919 bis ab 2011. Ebenso legt die Grösse des Grundstücks fest, wie viel Fläche zur Verfügung steht. Zudem beeinflusst die Hanglage Zugang, Aussicht und Baukosten. Die folgenden Verteilungen zeigen, wie sich diese Merkmale in den Bauzonen von Obfelden verteilen. Ihre Immobilie lässt sich damit einordnen, ohne dass wir etwas über einzelne Grundstücke sagen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
15 %
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
33 %
1981 bis 2000
24 %
2001 bis 2010
12 %
ab 2011
9 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
300 m²Mitte 550 m²850 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
48 %
Hanglage, 10 bis 25 %
50 %
steiler Hang, über 25 %
2 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Obfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Gewerbezone.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Gewerbezone5 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain4'250 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Obfelden, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten zu Ihnen, nie per E-Mail, und besprechen, was Sie wissen möchten. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben; das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Es ist gerechnet, nicht geschätzt, und es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie entscheiden dann in Ruhe, ob Sie verkaufen. Wählen Sie den Verkauf, stehen der Direktankauf oder das Exklusivmandat ohne Inserat offen.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Obfelden
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Obfelden hängt zuerst von der Zone ab. Sie bestimmt, was gebaut werden darf, und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde legt die Masse fest. Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes und die Lage. Auf 22 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stehen Bauten aus der Zeit vor 1960. Bei älteren Häusern prüfen wir, ob ein Umbau oder ein Ersatzneubau in Frage kommt.
Auch die Hanglage zählt. 48 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 50 Prozent liegen am Hang, davon 2 Prozent steil. Hanglage kann Aussicht bedeuten, aber auch Aufwand beim Bauen. Wir nennen beides, ohne zu werten, und rechnen es in die Bandbreite ein.
Anlass für eine Bewertung kann vieles sein. Wer erbt, will wissen, was die Liegenschaft wert ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine Zahl bei der Entscheidung. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek schafft eine belegte Bandbreite Klarheit. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); wir prüfen sie mit. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer verkauft, sollte auch die Steuerfolgen kennen; dazu finden Sie Erklärungen unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick über Verkauf und Ablauf bietet die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Eine Bewertung von uns ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung, liefert aber die Zahlen, auf denen Sie aufbauen können.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Obfelden liegen in den Bauzonen?
Nach der amtlichen Statistik liegen rund 1'400 Grundstücke in den Bauzonen (Stand 13. Oktober 2026). Die Bauzonen umfassen 122 Hektar. Auf rund 170 Grundstücken steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Was das für Ihr Grundstück bedeutet, klären wir im Gespräch mit Zone und Massen.
Wie gross sind die Grundstücke in Obfelden?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Für die Bewertung zählt Ihre eigene Parzelle; die Spanne hilft, sie im Ort einzuordnen. Die Zahlen belegen wir im amtlichen Original.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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