Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Obfelden · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Obfelden
Obfelden zählt 450 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Ob Erweitern oder Ersatzneubau möglich ist, entscheidet die Bau- und Zonenordnung. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Obfelden Ersatzneubau und Verdichtung, verkauft an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
450Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
22 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
6'081Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Obfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Obfelden
Ersatzneubau und Verdichtung in Obfelden.
Auf den meisten Grundstücken in Obfelden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2, die Wohnzone 2E und die Kernzone 2.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
In Obfelden gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Obfelden etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Obfelden stehen 450 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Auf 22 Prozent der Grundstücke steht ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Gemeinde zählt 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Publiziert wurden 30 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,37 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Obfelden · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Obfelden liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,37 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich und rund 16 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Obfelden. Ende 2025 lebten hier 6'081 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 2'700 Wohnungen. Wer einen Ersatzneubau in Obfelden prüft, schaut zuerst auf den Bestand und auf die Lage im Ort.
Für einen Ersatzneubau in Obfelden zählt zuerst der Bestand. In Wohn- und Mischzonen stehen auf 450 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 122 Hektar mit 1'400 Grundstücken. Die mittlere Grösse liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Die Grösse eines Grundstücks bestimmt mit, wie sich ein Neubau planen lässt. Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen prägen das Bild. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, von A als sehr gut bis D als gering. Von den Grundstücken in den Bauzonen liegt ein Anteil von 50 Prozent in Hanglage, ein Anteil von 48 Prozent ist eben. Zur Bautätigkeit: 150 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Obfelden im Schnitt.
In Obfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: zwischen 21 % und 26 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/26Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2E/21Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/23Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Obfelden.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand weitgehend bestehen. Der Ersatzneubau nutzt das Grundstück neu. Was zusätzlich möglich ist, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Für die Wohnzonen legt sie Überbauungsziffer, Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Wie viel davon schon genutzt ist, zeigt unsere Rechnung zur Nutzungsreserve Ihres Grundstücks. Eine Aufstockung prüfen wir auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Mieter gehören zur Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein Haus hat, das zu gross geworden ist, kann die Frage neu stellen. Das Grundstück lässt sich an einen Entwickler verkaufen. Oder Sie bringen es im Weg Land gegen Wohnung ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was gebaut werden darf, erklärt die Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Beim Verkauf erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab zeigt die Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Obfelden kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 450 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage stellt. Ob sich ein einzelnes Grundstück eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung und von Ihren Mietverhältnissen ab. Wir rechnen das im ersten Gespräch durch.
Wie viel wird in Obfelden gebaut?
Publiziert wurden 30 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Dazu sind 150 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen 170; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Die Zahlen zeigen den Umfang der Bautätigkeit, nicht den Wert Ihres Grundstücks.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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