Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Obfelden · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Obfelden
Obfelden im Kanton Zürich: Yaacoubi Immobilien AG kauft Grundstücke und Bauland selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie diskret im Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir, was auf der Parzelle gebaut werden darf. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'400Bauzonen-Grundstücke
170davon ohne Gebäude
122 haBauzonen
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
118 %Steuerfuss · 2026
- Diskret, ohne Inserat
- Bauland und Grundstücke
- Zone, Ziffer, Abstände
- Baufeld vor dem Preis
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Direktankauf oder Exklusivmandat
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Obfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Obfelden trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Obfelden vor allem mit der Überbauungsziffer: zwischen 21 % und 26 %.
Bau- und Zonenordnung Obfelden
Baufeld
Wo gebaut werden darf, bestimmen Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien sowie die Abstände zu Wald und Gewässer.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Gebaut werden darf nur auf erschlossenem Land: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Energie. Wie weit die Erschliessung ist, bestimmt, wie rasch ein Käufer bauen kann.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Ausgangslage in Obfelden
Grundstück verkaufen in Obfelden.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Obfelden die Wohnzone 2, die Wohnzone 2E und die Kernzone 2 die grössten Bauzonen.
Ohne Gebäude ist in Obfelden etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Rund 16 km südwestlich von Zürich gelegen, hat Obfelden Ottenbach, Affoltern am Albis und Maschwanden in der Nähe.
In Obfelden gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
In den Bauzonen von Obfelden stehen rund 1'400 Grundstücke auf 122 Hektar. Rund 170 davon tragen kein Gebäude, wobei auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. Der Anteil in Hanglage beträgt 50 Prozent, eben sind 48 Prozent. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem ein Verkauf stattfindet.
Obfelden · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude170hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen122 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, dann Baulinie und Grenzabstände, daraus das Baufeld und darin der mögliche Neubau: So rechnen wir Bauland. Für Ihr Grundstück in Obfelden setzen wir die Werte der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde ein.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich aus, in einer Distanz von 16 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Obfelden. Amtlich zählt die Statistik 6'081 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Obfelden veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Die Statistik führt in Obfelden zudem 2'700 Wohnungen im Bestand und 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus.
Für den Verkauf von Land zählt in Obfelden der Blick auf die Bauzonen. Sie umfassen 122 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken. Davon sind rund 170 ohne Gebäude; die Zahl schliesst auch laufende Ersatzneubauten ein. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Zur Bautätigkeit: In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 150 (Stand 4. September 2026). Wer eine Parzelle in Obfelden verkaufen will, findet in der Übersicht der Immobilien in Obfelden weitere Themen.
Höhen und Abstände
Was in Obfelden gebaut werden darf.
In den Wohnzonen sind 1 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 10,5 m.
Gezeichnet sind typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/26Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2E/21Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/23Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Vermarktung im StillenNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Die Bau- und Zonenordnung von Obfelden unterscheidet Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen, eine Gewerbezone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den meisten dieser Zonen legt sie Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. In der Gewerbezone gelten Baumassenziffer und Gebäudehöhe, keine Vorgabe gibt es dort für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse.
Darum rechnen wir zuerst: Baufeld, zulässige Fläche, Hauptnutzfläche. Wie das geht, zeigen die Seiten zur Ausnützungsziffer berechnen und zur Nutzungsreserve Ihres Grundstücks. Die Hanglage beeinflusst das Baufeld, ebenso die Grösse der Parzelle.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Als dritter Weg steht Land gegen Wohnung offen. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Obfelden haben kein Gebäude?
Rund 170 von rund 1'400 Grundstücken in den Bauzonen sind ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Was sich darauf bauen lässt, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung (Stand 13. Oktober 2026).
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Obfelden?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern: Die Hälfte der Parzellen ist kleiner, die andere grösser. Ein Viertel misst weniger als 300, ein Viertel mehr als 850 Quadratmeter. Für Ihr Grundstück rechnen wir die zulässige Fläche einzeln, bevor wir über den Preis sprechen.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Obfelden wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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