Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Obfelden · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Obfelden
Kann ich mein Bauerwartungsland in Obfelden verkaufen, ohne auf die Einzonung zu warten? Yaacoubi Immobilien AG begleitet Sie in Obfelden beim Verkauf von Bauerwartungsland, rechnet mit amtlichen Fakten und macht keine Versprechen zur Einzonung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
122 haBauzonen
6'081Einwohner · 2025
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
118 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Obfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Obfelden
Bauerwartungsland in Obfelden.
Obfelden liegt rund 16 km südwestlich von Zürich, in der Nähe von Ottenbach, Affoltern am Albis und Maschwanden.
Die Bevölkerung von Obfelden ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Ohne Gebäude ist in Obfelden etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Obfelden die zweitgrösste Gemeinde des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
In Obfelden liegen 25 Grundstücke in Reservezonen (Stand 13. Oktober 2026). Es sind Nichtbauzonen, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Das heisst nicht, dass eingezont wird. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen zum Vergleich 122 Hektar. Auch die Zahl der Grundstücke ohne Gebäude in der Bauzone, 170, ist eine eigene Grösse und sagt nichts über Reservezonen.
Obfelden · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner6'081amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen122 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude170hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Wer Bauerwartungsland in Obfelden verkaufen möchte, schaut zuerst auf das, was heute schon Bauzone ist. Die Bauzonen von Obfelden umfassen 122 Hektar und verteilen sich auf 1'400 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Kernzonen bis zur Gewerbezone und zur Zone für öffentliche Bauten. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 550 Quadratmeter; dieser Median beschreibt die mittlere Grösse. Auf 170 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für die zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 nennt die Statistik 30 publizierte Baugesuche. Bewilligt oder im Bau sind 150 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Der Gebäudebestand umfasst 2'700 Wohnungen und 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand 4. September 2026). Auf 22 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Von den Bauzonen-Grundstücken in Obfelden liegen 48 Prozent eben und 50 Prozent in Hanglage. In Obfelden leben 6'081 Menschen (Stand 2025); die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,2 Prozent. Die Gemeinde liegt im Bezirk Affoltern, 16 Kilometer südwestlich von Zürich. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Daneben gibt es in Obfelden Grundstücke in Reservezonen: Sie liegen ausserhalb der Bauzone, und die Seite Grundstück und Bauland verkaufen in Obfelden zeigt, wie sich Bauland davon unterscheidet.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Obfelden. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sie haben zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch, hier beim Grundbuchamt Affoltern.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Obfelden.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin ist es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Eine Zusage zur Einzonung gibt es für Eigentümer nicht, und wir machen keine. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Für den Wert zählen deshalb zwei Fragen: Was gilt heute für das Grundstück, und was ist planerisch vorgesehen? Wir rechnen beides aus den amtlichen Unterlagen und belegen jede Zahl im Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Quellen. Anlass für ein Gespräch kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer mit anderen erbt, entscheidet gemeinsam, und dafür helfen klare Zahlen.
Wird eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums fällig; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Mehr dazu steht im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die kantonale Mehrwertabgabe auf einer Einzonung ist bei Verkauf oder Baufreigabe ein Thema, die kommunale Abgabe auf einer Auf- oder Umzonung wird erst mit der Baufreigabe fällig (§§ 6 und 20 MAG). Einen Überblick gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Obfelden liegen in Reservezonen?
In Obfelden liegen 25 Grundstücke in Reservezonen (Stand 13. Oktober 2026), gerundet. Reservezonen sind Nichtbauzonen und gelten als Kandidaten für eine Einzonung, ohne dass eine Einzonung beschlossen wäre. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen zum Vergleich 122 Hektar mit 1'400 Grundstücken. Bis zu einem Entscheid gelten die engen Regeln ausserhalb der Bauzone (Art. 24 ff. RPG). Was das für Ihr Grundstück bedeutet, besprechen wir im persönlichen Gespräch.
Wie sieht die Bautätigkeit in Obfelden aus?
In Obfelden wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 150 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Bestand umfasst 2'700 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Werte zeigen, was in den bestehenden Bauzonen geschieht. Im Gespräch ordnen wir die Zahlen für Ihre Lage ein.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Obfelden an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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