Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Obfelden · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Obfelden
Was ist mein Haus in Obfelden wirklich wert, und wie verkaufe ich es ruhig? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Hausverkauf in Obfelden auf zwei Wegen: als Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder als Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'000Grundstücke mit Einfamilienhaus
22 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,37 %Leerwohnungsziffer
118 %Steuerfuss · 2026
6'081Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Boden und Haus gerechnet
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Einfamilienhaus verkaufen
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Obfelden wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
In Obfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: zwischen 21 % und 26 %.
Bau- und Zonenordnung Obfelden
Baujahr und Zustand
Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Was bald erneuert werden muss, rechnet jeder Käufer vom Preis ab. Wir rechnen es offen mit.
Grösse des Grundstücks
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Obfelden ist kleiner als rund 550 m², die andere grösser. Ein grosser Garten zählt für Familien wie für Entwickler.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Wie rasch ein Haus einen Käufer findet, hängt von Leerstand und Nachfrage ab. In Obfelden liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,37 %.
Ausgangslage in Obfelden
Haus verkaufen in Obfelden.
Auf den meisten Grundstücken in Obfelden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Obfelden die zweitgrösste Gemeinde des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
Von Zürich aus gerechnet liegt Obfelden rund 16 km südwestlich, nahe bei Ottenbach, Affoltern am Albis und Maschwanden.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Obfelden liegt im oberen Bereich.
Die amtliche Statistik weist für Obfelden 6'081 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Es gibt 2'700 Wohnungen im Bestand und rund 1'000 Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Obfelden · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner6'081amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,37 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Pensionierung, ein Garten, der zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen: Meist beginnt ein Hausverkauf mit einem neuen Lebensabschnitt. Wir rechnen alle Wege nebeneinander, vom Verkauf über Land gegen Wohnung bis zur blossen Standortbestimmung.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was erlaubt ist und was es wert ist.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Obfelden im Profil
Was Obfelden ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Obfelden das Bild eines Hauses. Die Bauzonen umfassen 122 Hektar, darin liegen rund 1'400 Grundstücke. Davon sind rund 170 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In Obfelden reichen die Zonen von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen. Für diese Zonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest. Für Eigentümer eines Hauses ist das die Grundlage, auf der sich der Wert des Bodens beurteilen lässt.
Bei 22 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Haus aus der Zeit vor 1960. Rund 1'000 Grundstücke tragen ein Ein- oder Zweifamilienhaus, der Median ihrer Fläche liegt bei 510 Quadratmetern. In den Baugesuchen zeigt sich die Bautätigkeit: 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Obfelden liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich, rund 16 Kilometer von der Stadt entfernt. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite zu Immobilien in Obfelden.
Heute und neu möglich
Ihr Haus heute, und was die Zone erlaubt.
Manches Grundstück trägt heute weniger, als es dürfte. Ob das auf Ihr Haus zutrifft, rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Obfelden.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Ist das Haus die Wohnung der Familie, dürfen Verheiratete es nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider verkaufen, auch wenn es nur einer Person gehört.
Art. 169 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Ein Hausverkauf braucht die öffentliche Beurkundung; Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; auf dem Gewinn erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächAm Küchentisch, in unserem Büro oder am Telefon. Ins Haus müssen wir für die Bewertung nicht.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenBesichtigt wird nur mit geprüften Käufern und erst nach Ihrer Freigabe.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Grundbuch und Schlüsselübergabe zum Termin, der für Sie passt.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Obfelden
Was Sie in Obfelden wissen sollten.
Bei einem Haus liegt der Wert oft nicht nur im Gebäude, sondern im Boden darunter. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. Darum rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was darauf möglich wäre. Wer ein Einfamilienhaus verkaufen will, erfährt so, ob der Wert eher im Haus oder im Boden liegt. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Der Anlass ist bei jedem Verkauf ein eigener. Steht die Pensionierung an, wird das Haus zu gross, wird geerbt oder trennt man sich, stellen sich ähnliche Fragen: bleiben, kleiner wohnen oder verkaufen. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung in Obfelden: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern in Affoltern a/Albis. Mehr dazu auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Obfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Obfelden tragen ein Einfamilienhaus?
Rund 1'000 Grundstücke haben ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Hauptgebäude. Der Median ihrer Fläche liegt bei 510 Quadratmetern, die Hälfte dieser Grundstücke ist also grösser und die andere Hälfte kleiner. Die Fläche allein sagt nichts über den Wert. Dieser hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Wie gross sind die Bauzonen in Obfelden und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 122 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'400 Grundstücke, davon rund 170 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie meint also nicht nur freies Land. Für Hauseigentümer lohnt der Blick auf die eigene Zone, denn sie bestimmt, was auf dem Boden möglich ist.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kaufen Sie auch Häuser mit Renovationsbedarf?
Ja. Wir kaufen im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher räumen oder renovieren müssen. Was am Haus zu tun ist, rechnen wir offen in den Preis ein. Gerade ältere Häuser auf grossen Grundstücken sind für uns interessant, weil die Zone oft mehr erlaubt.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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