Lage im Haus
Im selben Haus können zwei gleich grosse Wohnungen deutlich verschieden viel wert sein: wegen Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht und Lift.
Oberrieden · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Oberrieden
Wie verkaufe ich meine Wohnung, ohne sie öffentlich anzubieten? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Eigentumswohnungen in Oberrieden, diskret und ohne Inserat, entweder als Direktankauf oder als Exklusivmandat. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
2'600Wohnungen im Bestand
0,3 %Leerwohnungsziffer
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
84 %Steuerfuss · 2026
5'410Einwohner · 2025
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Reglement und Fonds geprüft
- Lage im Haus zählt
- Geprüfte Käufer
- Diskret, ohne Inserat
- Erneuern oder so verkaufen
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberrieden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Eine kernsanierte Wohnung erzielt oft einen anderen Preis. Ob sich eine Erneuerung vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberrieden
Wohnung verkaufen in Oberrieden.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Oberrieden die kleinste Gemeinde des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberrieden im unteren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Von Zürich aus gerechnet liegt Oberrieden rund 12 km südlich, nahe bei Thalwil, Herrliberg und Langnau am Albis.
Auf den meisten Grundstücken in Oberrieden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
In Oberrieden leben 5'410 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Auf 240 Grundstücken stehen drei und mehr Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an und beträgt 0,3 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Oberrieden · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner5'410amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,3 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde84 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen240hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Oberrieden wert macht.
Zustand
Küche, Bad, Böden, Fenster: Was erneuert ist, zählt; was bald fällig wird, rechnen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Ein gut gefüllter Fonds beruhigt Käufer. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Dach, Fassade, Heizung, geplante Sanierungen und Beschlüsse der Versammlung: Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre.
Reglement und Nutzungsrechte
Was im Reglement steht, etwa Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung, gehört ins Dossier.
Markt in Oberrieden
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,3 %, bewilligt oder im Bau sind rund 50 Wohnungen.
Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
Wer in Oberrieden eine Wohnung verkaufen will, beginnt beim Bauen und beim Gebäude. In den Bauzonen von Oberrieden liegen rund 1'100 Grundstücke auf einer Fläche von 100 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darunter sind 240 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, und im Bestand der Gemeinde stehen 2'600 Wohnungen. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone sowie zwei Kernzonen. In den Wohnzonen, der Wohn- und Gewerbezone und einer der Kernzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. In der anderen Kernzone gilt nur die Vorgabe zu den Vollgeschossen, Ausnützungsziffer und Baumassenziffer lässt sie ausdrücklich offen.
Bewilligt oder im Bau sind 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Publiziert wurden 25 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Auf 50 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das Alter eines Hauses sagt, wie weit Erneuerungen für den Erneuerungsfonds ein Thema sein können. Die Bauzonen-Grundstücke in Oberrieden liegen zu 57 Prozent am Hang und zu 18 Prozent an steilem Hang. Oberrieden liegt südlich von Zürich, rund 12 Kilometer entfernt, im Bezirk Horgen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ein vollständiges Dossier verkürzt den Verkauf und schützt vor Nachverhandlungen. Wir stellen es zusammen und beschaffen, was fehlt.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Wir prüfen Gebäude, Reglement und Unterlagen der Stockwerkeigentümer und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Dann entscheiden Sie zwischen zwei Wegen.
Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung und, falls vermietet, der Mietvertrag
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · Die AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · Das GesprächPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt nicht nur die Wohnung selbst. Den Wert bestimmen die Lage im Haus, der Zustand von Wohnung und Gebäude, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Eigentümer. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen und kann schon vor dem Bau auf Grundlage des Aufteilungsplans begründet werden (Art. 712a ff. ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Horgen.
Ist die Wohnung vermietet, bleibt sie verkäuflich. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Ob eine Erneuerung vorab sinnvoll ist, klären wir im Gespräch anhand der Unterlagen.
Die kantonale Mietstatistik nennt für den Kanton eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein Kantonswert und sagt nichts über eine einzelne Wohnung. Für Ihre Wohnung rechnen wir mit den Unterlagen des Hauses. Mehr zur Einordnung finden Sie unter Immobilie bewerten in Oberrieden.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der die Wohnung liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Wer selbst bewohntes Eigentum verkauft und wieder erwirbt, kann einen Aufschub prüfen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Einzelheiten finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen gibt es in Oberrieden und wie viele Häuser mit mehreren Wohnungen?
Im Bestand der Gemeinde stehen 2'600 Wohnungen, gerundet. Auf 240 Grundstücken stehen drei und mehr Wohnungen. Bewilligt oder im Bau sind 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihre Wohnung. Für sie rechnen wir mit den Unterlagen des Hauses.
Wie viel Bautätigkeit gibt es derzeit in Oberrieden?
Publiziert wurden 25 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026, gerundet. Dazu kommen 50 bewilligte oder im Bau befindliche Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen, was amtlich publiziert ist. Wir ordnen sie im Gespräch für Ihre Wohnung und Ihr Gebäude ein.
Wem gehört der Erneuerungsfonds, wenn ich verkaufe?
Der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt, er bleibt im Haus und kommt dem Käufer zugute. Ein gut gefüllter Fonds ist deshalb ein Argument für den Preis. Wir zeigen ihn im Dossier zusammen mit den geplanten Sanierungen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (Art. 261 OR); kündigen kann er vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf. Käufer sind dann oft Anlegerinnen und Anleger, die auf den Mietertrag schauen. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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