Einfamilienhaus
Ein Haus mit Garten, freistehend oder als Reihenhaus, und dazu, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Oberrieden · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Oberrieden
Wer in Oberrieden eine Liegenschaft sucht, fragt sich, wo er sie findet, wenn sie nie inseriert wird. Yaacoubi Immobilien AG vermittelt in Oberrieden Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Das Suchprofil wird hinterlegt, Zugang gibt es nach Prüfung und Vertraulichkeitsvereinbarung.
2'600Wohnungen im Bestand
520Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
240Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
0,3 %Leerwohnungsziffer
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
- Suchmandat
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
- Off Market in Oberrieden
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Persönlich geprüft
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Oberrieden und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Das Suchmandat
Ein Profil, keine öffentliche Liste.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Oberrieden und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihr Suchprofil festhalten: Art der Liegenschaft, Grösse, Lage, Nutzung. Das Profil wird hinterlegt. Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis, stellen wir sie Ihnen einzeln und vertraulich vor. Zugang gibt es erst nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
Danach erhalten Sie ein Dossier aus amtlichen Originalen: Jede Zahl hat ihren Beleg. Über Preise sprechen wir erst, wenn gerechnet ist, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Der Kauf wird beim Notar beurkundet; Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Wie wir arbeiten, zeigt die Seite zu Off Market Grundstücke kaufen.
Ausgangslage in Oberrieden
Off Market kaufen in Oberrieden.
Die Bevölkerung von Oberrieden ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Oberrieden die kleinste Gemeinde des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Am häufigsten sind in Oberrieden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Oberrieden im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Oberrieden leben 5'410 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,3 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Wohnungen bewilligt oder im Bau: rund 50 (Stand 4. September 2026). Wir nennen keine Objekte und keine Zahl verfügbarer Liegenschaften.
Oberrieden · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner5'410amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,3 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde84 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus520hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen240hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was wir vermitteln
Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus in Oberrieden.
Wir vermitteln Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio, Off Market und ohne Inserat. Eine öffentliche Liste führen wir nicht: Passt ein Objekt zu Ihrem Suchprofil für Oberrieden, melden wir uns einzeln.
Eigentumswohnung
Wohnungen im Stockwerkeigentum, mit Reglement, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen, bevor Sie entscheiden.
Mehrfamilienhaus
Für Anleger: Mieterspiegel, Mietertrag heute und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Älteres Haus
Liegenschaften mit Erneuerungsbedarf oder für einen Ersatzneubau, mit offen gerechnetem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke, für die Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche schon gerechnet sind.
Gewerbe und Areale
Gewerbebauten und Areale für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
Die Bauzonen umfassen 100 Hektar (Stand 14. Oktober 2026), darauf liegen rund 1'100 Grundstücke. Davon sind rund 230 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie zwei Kernzonen. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Bei der Kernzone A ist die Ausnützungsziffer ausdrücklich keine Vorgabe; dort gelten amtlich nur die Vollgeschosse. Ortschaft der Gemeinde ist Oberrieden.
Die Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen, dass bei 50 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960 stehen. Auf rund 240 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026: rund 25. Der Bestand umfasst rund 2'600 Wohnungen. Oberrieden liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich, in 12 Kilometern Distanz zur Stadt. Die überwiegende ÖV-Güteklasse ist D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, von A als sehr gut bis D als gering. Für eine Suche heisst das: Der Bestand ist gemischt, und ein Profil sollte Hanglage, Alter und Grösse bewusst festlegen. Wie ein Suchprofil hinterlegt wird, erklärt die Seite zum Suchmandat für nie inserierte Liegenschaften.
Lage und Umgebung
Wo Oberrieden liegt.
Oberrieden liegt rund 12 km südlich von Zürich, im Bezirk Horgen.
In der Nähe liegen Thalwil, Herrliberg, Langnau am Albis, Erlenbach und Horgen.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkHorgen amtlich
OrtschaftenOberrieden (8942) amtlich
Distanz zu Zürichrund 12 km südlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendD hergeleitet
Gemeinden in der NäheThalwil, Herrliberg, Langnau am Albis, Erlenbach, Horgen hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Bestand
Der Bestand in Oberrieden.
Wie alt die Gebäude in Oberrieden sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: So setzt sich der Bestand der Gemeinde zusammen. Gezeigt ist der Bestand, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
23 %
1919 bis 1945
12 %
1946 bis 1960
15 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
22 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
6 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 630 m²1'040 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
26 %
Hanglage, 10 bis 25 %
57 %
steiler Hang, über 25 %
18 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Der Weg zum Objekt
Suchprofil, Prüfung, Vertraulichkeit, Dossier.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Oberrieden und Umgebung.
- 02 · PrüfungEine Person prüft Ihre Angaben und den Finanzierungsnachweis; einen automatischen Zugang gibt es nicht.
- 03 · Ein Objekt passtSie hören zuerst Region und Eckdaten, ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitNach unterzeichneter Vereinbarung folgen Adresse und Unterlagen.
- 05 · Dossier und BesichtigungEin Dossier mit amtlichen Originalen; jede Besichtigung gibt die Eigentümerschaft frei.
- 06 · BeurkundungAngebot, Beurkundung beim Notariat, Eintrag im Grundbuch.
Kaufen nach Schweizer Recht
Gut zu wissen vor dem Kauf.
Beurkundung
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mängel rasch rügen
Mängel am Grundstück rügen Sie innert 60 Tagen; was bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar war, innert 60 Tagen nach der Entdeckung.
Art. 219a Abs. 1 OR
Personen im Ausland
Eine Bewilligung brauchen Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, und ebenso, wer für ihre Rechnung kauft. Für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine; eine Wohnliegenschaft als blosse Kapitalanlage wird Personen im Ausland nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; es fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Rechtsberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Wir zeigen nicht alles. Wir zeigen, was passt.
«Ein Objekt stellen wir nur vor, wenn es zu Ihrem Profil passt, mit Rechnung und amtlichen Originalen. Ihr Suchprofil behandeln wir dabei so vertraulich wie jedes Objekt.»
Für wen wir vermitteln
Selbst bewohnen oder anlegen.
Selbst bewohnen
Ein Haus oder eine Wohnung für Sie selbst, mit allen Unterlagen vor dem Entscheid.
Private Investoren
Mehrfamilienhäuser und Wohnungen als Anlage, gerechnet mit Mietertrag und Zustand.
Family Offices und Pensionskassen
Ertragsliegenschaften und Areale mit einem Dossier, wie es ein Gremium braucht.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften mit Entwicklungsmöglichkeiten, vorgerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Off Market heisst: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Wir stellen sie nur einzeln vor, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Mehr dazu finden Sie unter Suchmandat für nie inserierte Liegenschaften.
Für die Suche zählt, wie der Bestand zusammengesetzt ist. Ein Viertel ist kleiner als 260, ein Viertel grösser als 1'040 Quadratmeter. Bei der Hanglage sind 26 Prozent eben, 57 Prozent in Hanglage und 18 Prozent in steiler Hanglage. Für ein Profil ist das eine Grundlage: Es sagt, welche Grundstücksformen vorkommen.
Bei vermieteten Liegenschaften geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über; kündigen kann der neue Eigentümer bei Wohn- und Geschäftsräumen vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf, mit der gesetzlichen Frist (Art. 261 OR). Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an; beim Kauf entstehen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Horgen. Personen im Ausland brauchen für eine Wohnliegenschaft eine Bewilligung, ausser für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz (Art. 2, 5 und 12 BewG). Einen Überblick bietet Immobilien kaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie hoch ist der Leerstand in Oberrieden?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,3 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand von rund 2'600 Wohnungen. Für Käufer heisst das: Die Ziffer beschreibt den Bestand insgesamt, sagt aber nichts über einzelne Objekte. Welche Liegenschaften zu Ihrem Profil passen, klären wir im persönlichen Gespräch.
Wie ist der Wohnungsbestand in Oberrieden zusammengesetzt?
Der Bestand umfasst rund 2'600 Wohnungen. Auf rund 240 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, und bei 50 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wohnungen bewilligt oder im Bau: rund 50 (Stand 4. September 2026). Für Ihr Suchprofil können Alter und Bauart daher eine Rolle spielen.
Kann ich als Person im Ausland in Oberrieden kaufen?
Das hängt davon ab, wer kauft. Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland, sowie Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen keine Bewilligung, solange sie für eigene Rechnung kaufen; wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft, gilt selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a und d BewG). Die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz ist bewilligungsfrei, eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt (Art. 2 und 12 BewG). Das klären wir vor dem ersten Dossier.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Fällt beim Kauf eine Handänderungssteuer an?
Nein, der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für die Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn bezahlt im Kanton Zürich die verkaufende Person (§ 217 StG ZH), nicht Sie als Käufer.
Muss ich mich rasch entscheiden?
So rasch, wie es das Objekt verlangt, aber nie unter Bieterdruck. Wir stellen ein Objekt wenigen passenden Käufern vor, nicht allen, und geben Ihnen die Zeit, die eine seriöse Prüfung braucht: Unterlagen, Besichtigung, Finanzierung und, wo nötig, die Abklärung mit Ihrer Bank oder Ihrem Gremium.
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