Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Oberrieden · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberrieden
Soll ich erhalten, aufstocken oder neu bauen? In Oberrieden prüft Yaacoubi Immobilien AG, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung auf Ihrem Grundstück eignet, und begleitet Sie, wenn Sie an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung einbringen möchten. Wir rechnen mit amtlichen Zahlen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
330Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
25Baugesuche in 12 Monaten
5'410Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberrieden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberrieden
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberrieden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Oberrieden aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Oberrieden liegen in der Wohnzone 2 35, der Kernzone A und der Wohnzone 2 25.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Die Bau- und Zonenordnung von Oberrieden ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Oberrieden höher als im ganzen Kanton Zürich.
In Oberrieden stehen rund 330 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Der mittlere Wert der Parzellengrösse liegt bei 630 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 m², ein Viertel grösser als 1'040 m². Die Seite zeigt Ihnen darunter die Kennzahlen zu diesem Thema. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus zählen rund 240.
Oberrieden · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen240hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,3 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Oberrieden liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,3 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
Beim Bauen in Oberrieden fällt zuerst das Zonenbild auf: Die Gemeinde kennt mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie zwei Kernzonen. Die Bauzonen umfassen 100 Hektaren mit rund 1'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 230 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 12 Kilometern zur Stadt.
Beim Gebäudebestand liegt der Anteil der Grundstücke mit Bauten aus der Zeit vor 1960 bei 50 Prozent (Stand 4. September 2026). In Wohn- und Mischzonen stehen rund 330 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Für sie stellt sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau. Die 25 publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate (Stand 30. Oktober 2026) zeigen das Bauen in Oberrieden. Bewilligt oder im Bau sind rund 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Wer über Abbruch und Neubau nachdenkt, liest auch die Hanglage mit: 57 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 18 Prozent in steiler Hanglage. Wie sich das Gelände auf ein Bauvorhaben auswirkt, klären wir für jedes Grundstück einzeln. Wer die Grundlagen zuerst allgemein lesen möchte, findet sie bei Was Sie in Oberrieden bauen dürfen.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Oberrieden im Schnitt.
In Oberrieden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 55 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade bei 11,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · KBMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KAMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3 55Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Oberrieden.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Wir rechnen deshalb zuerst: was auf dem Grundstück steht und was die Zonenordnung zulässt. Die Zonen von Oberrieden legen je nach Zone Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. In einer Kernzone gibt es für die Ausnützungsziffer und die Baumassenziffer keine Vorgabe. Diese Unterschiede lesen wir Zone für Zone.
Mieter verdienen besondere Sorgfalt. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Anlass für die Überlegung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,3 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Im Kanton Zürich entscheidet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde mit; allgemeine Regeln dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Horgen.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und prüfen, was auf Ihrem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt; die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen können Sie vorab mit Ihrer Adresse. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung im Neubau vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Oberrieden kommen für einen Ersatzneubau in Betracht?
Amtlich zählen wir rund 330 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich bei Ihrem Grundstück ein Neubau eignet, sagt diese Zahl nicht. Das entscheidet die Bau- und Zonenordnung, und wir rechnen es im Gespräch für Ihre Parzelle.
Wie gross ist die Bautätigkeit in Oberrieden?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Bestand liegt bei rund 2'600 Wohnungen. Die Zahlen zeigen das Bauen in der Gemeinde, sie sagen nichts über Ihr einzelnes Grundstück.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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