Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Oberrieden · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Oberrieden
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Oberrieden an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Zur Wahl stehen der Direktankauf mit eigenen Mitteln oder das Exklusivmandat, jeweils mit einem belegten Preis und einem Ansprechpartner.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
220Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'600Wohnungen im Bestand
0,3 %Leerwohnungsziffer
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
84 %Steuerfuss · 2026
5'410Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Oberrieden
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberrieden.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Oberrieden die kleinste Gemeinde des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Oberrieden aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Oberrieden liegt im unteren Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Oberrieden liegen in der Wohnzone 2 35, der Kernzone A und der Wohnzone 2 25.
In Oberrieden ist auf 220 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten 1'900 Wohnungen (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,3 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht. Bewilligt oder im Bau sind 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei den Gebäuden gilt für 50 Prozent der Grundstücke eine Bauzeit vor 1960.
Oberrieden · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen240hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,3 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde84 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
In Oberrieden leben 5'410 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Oberrieden gehört zum Bezirk Horgen und liegt südlich von Zürich, in einer Distanz von 12 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Oberrieden. Wer ein Mehrfamilienhaus in Oberrieden verkaufen möchte, tut das aus einer eigenen Lebenslage heraus. Wer erbt, prüft vielleicht mit Geschwistern, wie es weitergeht. Steht die Pensionierung an oder läuft eine Hypothek aus, stellt sich die Frage nach der Zukunft des Hauses ebenfalls. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 84 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026); er bestimmt, mit welchem Vielfachen die einfache Staatssteuer für die Gemeinde erhoben wird.
Der Wohnungsbestand in Oberrieden umfasst 2'600 Wohnungen. Auf 220 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, und diese Häuser enthalten zusammen 1'900 Wohnungen. Hinter jedem dieser Häuser steht eine Eigentümerschaft mit eigener Ausgangslage. In den Bauzonen von Oberrieden liegen 1'100 Grundstücke auf einer Fläche von 100 Hektar. Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 630 Quadratmeter, die andere grösser. Ein Viertel ist grösser als 1'040 Quadratmeter. In Hanglage befinden sich 57 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in steiler Hanglage 18 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D. Für die Übersicht zur Gemeinde lesen Sie Immobilien in Oberrieden.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Dies ist eine Rechnung, keine Schätzung.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Ein Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Über den geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mehr zum Weg: Exklusivmandat ohne Inserat.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Grössen: Ertrag, Zustand des Gebäudes und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Bei Häusern mit älterer Bausubstanz gehört der Unterhaltsbedarf zur Rechnung. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt der Blick in die Ordnung der Gemeinde. In Oberrieden gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und Kernzonen; für die Wohnzonen legt die Ordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Bei der Miete gelten feste Regeln. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG), und wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Einordnung dient die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ersetzt die Mietliste Ihres Hauses nicht.
Wer an einen Investor oder eine Pensionskasse verkaufen will, gewinnt mit einer sauberen Dokumentation: Mietliste, Unterhaltshistorie und amtliche Unterlagen. Für den Ersatzneubau lesen Sie Ersatzneubau und Verdichtung in Oberrieden.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Horgen. Grundlagen finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Oberrieden?
Auf 220 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, gerundet und nach Stand der Gebäudedaten 4. September 2026. Sie enthalten zusammen 1'900 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand von 2'600 in der Gemeinde. Für Ihr Haus zählt trotzdem die einzelne Rechnung: Mietliste, Zustand und Reserve nach der Bau- und Zonenordnung.
Wie viel wird in Oberrieden gebaut?
Publiziert wurden 25 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Auf 230 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Was das für Ihr Haus heisst, klären wir im Gespräch.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Oberrieden an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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