Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Oberrieden · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Oberrieden
Was ist Ihre Immobilie in Oberrieden wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Oberrieden als Bandbreite mit Rechenweg. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'100Bauzonen-Grundstücke
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,3 %Leerwohnungsziffer
84 %Steuerfuss · 2026
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
5'410Einwohner · 2025
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberrieden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Oberrieden
Immobilie bewerten in Oberrieden.
Nach Einwohnern ist Oberrieden die kleinste Gemeinde im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Oberrieden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberrieden im unteren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Ohne Gebäude ist in Oberrieden ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Oberrieden hat 1'100 Grundstücke in den Bauzonen. Deren mittlere Grösse liegt bei 630 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'040 Quadratmeter. Auf 240 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Diese Werte zeigen, aus welchem Bestand Ihre Liegenschaft stammt. Wer ein Grundstück bewerten lassen will, findet hier den Rahmen für die Einordnung.
Oberrieden · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner5'410amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,3 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde84 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Oberrieden bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Oberrieden zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Oberrieden wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Die Bauperiode des Gebäudes zählt dazu, denn die Seite zeigt die Bestände von vor 1919 bis ab 2011. Ebenso die Grösse des Grundstücks und die Hanglage. Die folgenden Verteilungen zeigen, wie sich der Bestand in Oberrieden auf diese Merkmale verteilt. Sie lesen daraus ab, wo Ihre Liegenschaft im Bestand steht. Der Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Den Wert Ihrer Liegenschaft ermitteln wir daraus nicht pauschal, sondern im Einzelfall.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
23 %
1919 bis 1945
12 %
1946 bis 1960
15 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
22 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
6 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 630 m²1'040 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
26 %
Hanglage, 10 bis 25 %
57 %
steiler Hang, über 25 %
18 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
Wer in Oberrieden eine Immobilie bewerten lassen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Oberrieden umfassen 100 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone sowie zwei Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. In einer der Kernzonen lässt sie Ausnützungsziffer und Baumassenziffer ausdrücklich offen.
In Oberrieden steht auf 230 Grundstücken in den Bauzonen kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 25 Baugesuche publiziert. Zudem sind 50 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand in Oberrieden liegt bei 2'600 Wohnungen, und auf 50 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Oberrieden liegt im Bezirk Horgen und zählt 5'410 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Oberrieden. Für Ihre Bewertung in Oberrieden nehmen wir diese Grundlagen als Ausgangspunkt.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Adresse im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert.
Das Ergebnis erhalten Sie als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie entscheiden danach in Ruhe. Verkaufen müssen Sie nicht. Wenn Sie verkaufen wollen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat, eine stille Vermittlung ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Mit dem Mandat erhalten Sie einen eigenen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Oberrieden
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AnfrageMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · BandbreiteIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · BesprechungPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Oberrieden, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Bei einer Bewertung in Oberrieden zählen mehrere Grössen zusammen. Zuerst die Zone und ihre Masse: Sie bestimmen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dann die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes und die Hanglage. Dazu kommt die Lage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A eine sehr gute und D eine geringe Erschliessung bedeutet.
Die Hanglage lässt sich in Zahlen fassen. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 26 Prozent eben, 57 Prozent liegen am Hang und 18 Prozent in steiler Hanglage. Ob Hang oder Ebene, wirkt sich auf Bebaubarkeit und Nutzung aus. Wir rechnen das im Einzelfall durch.
Anlässe für eine Bewertung gibt es viele. Wer erbt, will wissen, was die Liegenschaft wert ist. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach einem Haus, das zu gross geworden ist. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Eine Bewertung von uns ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine nachvollziehbare Bandbreite. Weitere Informationen finden Sie in unserer Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Im Kanton Zürich gelten für Bau und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was Sie bei einem Verkauf erwartet, fasst die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich zusammen. Zur Besteuerung eines Gewinns finden Sie Hinweise zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Horgen in Horgen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Oberrieden?
Die Bauzonen in Oberrieden umfassen 100 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Auf 230 davon steht kein Gebäude, wobei laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. Für Ihre Bewertung rechnen wir, was Ihr Grundstück aus diesem Bestand ausmacht und was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt.
Wird in Oberrieden gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Oberrieden 25 Baugesuche publiziert, gerundet. Zudem sind 50 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen zeigen die Bautätigkeit. Für Ihre Bewertung prüfen wir, wie die Zone Ihres Grundstücks gebaut werden darf, im amtlichen Original belegt.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Off Market verkaufen
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in OberriedenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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