Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Oberrieden · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Oberrieden
Yaacoubi Immobilien AG kauft Häuser in Oberrieden selbst an, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie still im Exklusivmandat ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
520Grundstücke mit Einfamilienhaus
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,3 %Leerwohnungsziffer
84 %Steuerfuss · 2026
5'410Einwohner · 2025
- Einfamilienhaus verkaufen
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Diskret, ohne Inserat
- Boden und Haus gerechnet
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberrieden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Ihr Haus heute, und was die Zone erlaubt.
Manches Grundstück trägt heute weniger, als es dürfte. Ob das auf Ihr Haus zutrifft, rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Oberrieden.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberrieden
Haus verkaufen in Oberrieden.
Am häufigsten sind in Oberrieden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
In Oberrieden liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Oberrieden die kleinste Gemeinde des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Von Zürich aus gerechnet liegt Oberrieden rund 12 km südlich, nahe bei Thalwil, Herrliberg und Langnau am Albis.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Oberrieden im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Auf rund 520 Grundstücken in Oberrieden steht ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Deren mittlere Fläche liegt bei 570 Quadratmetern. In den Bauzonen stehen rund 1'100 Grundstücke, davon sind rund 230 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 50 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Angaben zu den Gebäuden haben den Stand 4. September 2026.
Oberrieden · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner5'410amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,3 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde84 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Oberrieden wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Oberrieden vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 55 %.
Bau- und Zonenordnung Oberrieden
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Rund 630 m² sind in Oberrieden die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Oberrieden liegt bei 0,3 %.
Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
Wer in Oberrieden ein Haus verkaufen möchte, tut dies in einer Gemeinde mit 5'410 Einwohnerinnen und Einwohnern laut amtlicher Statistik (Stand 2025). Die Bevölkerung von Oberrieden veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 2'600 Wohnungen. Auf rund 520 Grundstücken ist ein Ein- oder Zweifamilienhaus das Hauptgebäude. Auf rund 240 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Hinter jedem Haus steht eine eigene Geschichte. Steht die Pensionierung an, wird ein Haus zu gross oder ist eine Erbschaft zu regeln, stellt sich die Frage nach einem Verkauf neu. Auch eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, kann ein Anlass sein, die eigene Lage in Ruhe zu prüfen.
Oberrieden gehört zum Bezirk Horgen und liegt südlich von Zürich, rund 12 Kilometer entfernt. Die Gemeinde umfasst die Ortschaft Oberrieden. Die mittlere Fläche der Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus in Oberrieden beträgt 570 Quadratmeter. Als Median gelesen heisst das: Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 570 Quadratmeter, die andere Hälfte grösser. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 57 Prozent in Hanglage. Bei 50 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Gemeinde publizierte in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 25 Baugesuche. Rund 50 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie in der Übersicht zu Immobilien in Oberrieden.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Verkaufen und bleiben
Mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung, im Grundbuch eingetragen, können Sie im Haus bleiben, auf Lebenszeit oder befristet. Das senkt den Preis und sichert Ihr Zuhause.
Art. 745 und 776 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Oft steht hinter dem Verkauf ein neuer Lebensabschnitt: die Pensionierung, ein zu grosser Garten, eine Erbschaft, ein Umzug näher zu den Kindern. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und rechnen alle Wege nebeneinander: verkaufen, Land gegen eine neue Wohnung tauschen oder zuerst nur wissen, wo Sie stehen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Es ist kostenlos und unverbindlich. Zuvor rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit dem Check der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie die Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird beim Notar, zuständig für den Grundbucheintrag ist Horgen.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächBei Ihnen am Küchentisch oder bei uns. Für die Bewertung müssen wir nicht ins Haus.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenBesichtigt wird nur mit geprüften Käufern und erst nach Ihrer Freigabe.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Eintrag im Grundbuch und Übergabe der Schlüssel, an einem Termin, der Ihnen passt.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie Kernzonen. Je nach Zone legt die Ordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest, in einer Kernzone lässt sie die Ausnützungsziffer und die Baumassenziffer ausdrücklich offen. Die Zonenliste auf dieser Seite zeigt die Masse im Einzelnen (Stand 14. Oktober 2026). Wer einen Verkauf prüft, betrachtet darum Haus und Grundstück zusammen. So wird sichtbar, ob ein Käufer das Haus weiter bewohnen oder das Grundstück neu bebauen kann.
Ein Verkauf muss nicht den Auszug bedeuten. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung in Oberrieden: Die Eigentümerschaft bringt das Grundstück ein und erhält eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet auch die Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Oberrieden haben ein Ein- oder Zweifamilienhaus?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist auf rund 520 Grundstücken ein Ein- oder Zweifamilienhaus das Hauptgebäude. Die mittlere Fläche dieser Grundstücke beträgt 570 Quadratmeter. Für Eigentümer heisst das: Die Grösse Ihres Grundstücks lässt sich einordnen, entscheidend bleibt aber, was die Bau- und Zonenordnung auf Ihrer Parzelle erlaubt.
Wie viele Baugesuche gab es zuletzt in Oberrieden?
Die Gemeinde publizierte in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 25 Baugesuche. Zudem sind rund 50 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen, wie viel Bautätigkeit amtlich sichtbar ist. Was sie für Ihr Haus bedeuten, klären wir im Gespräch anhand Ihres Grundstücks.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Kaufen Sie auch Häuser mit Renovationsbedarf?
Ja. Wir kaufen im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher räumen oder renovieren müssen. Was am Haus zu tun ist, rechnen wir offen in den Preis ein. Gerade ältere Häuser auf grossen Grundstücken sind für uns interessant, weil die Zone oft mehr erlaubt.
Was geschieht mit den Mietern?
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag länger liefe. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab. Für Käufer ist ein sauberer Mieterspiegel ein Wert.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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