W2 35
Wohnzone 2 35
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
Oberrieden · Kanton Zürich
Was darf ich in Oberrieden bauen?
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Oberrieden bei der Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung. Wir zeigen, welche Zone gilt und welche Masse amtlich festgelegt sind. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
100 haBauzonen
1'100Bauzonen-Grundstücke
25Baugesuche in 12 Monaten
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
5'410Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Oberrieden und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Oberrieden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Oberrieden.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Oberrieden vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 55 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade bei 11,5 m.
In Oberrieden kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie Kernzonen vor. Für die Wohnzonen und die Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Das gilt auch für eine der beiden Kernzonen.
In der anderen Kernzone sind nur die Vollgeschosse amtlich festgelegt. Für die Ausnützungsziffer und die Baumassenziffer macht die Ordnung dort ausdrücklich keine Vorgabe. Die Zonenliste darunter zeigt die Masse im Einzelnen. Wie die Ausnützung gerechnet wird, erklärt die Seite Ausnützungsziffer berechnen mit Beispiel.
Wohnzonen
W2 25
Wohnzone 2 25
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 2
W3 55
Wohnzone 3 55
rund 95 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11,5 mArt. 15, Art. 17, Art. 18
- Gesamthöhe
- 17 mArt. 15
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3 50
Wohnzone G3 50
rund 130 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gesamthöhe
- 17 mArt. 15
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 260 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 6, Art. 9, Art. 11
- Gesamthöhe
- 16 mArt. 3
KB
Kernzone B
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 6, Art. 8, Art. 11
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Oberrieden
Was darf ich bauen in Oberrieden.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Von Zürich aus gerechnet liegt Oberrieden rund 12 km südlich, nahe bei Thalwil, Herrliberg und Langnau am Albis.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Oberrieden die kleinste Gemeinde des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Oberrieden höher als im ganzen Kanton Zürich.
In Oberrieden legt die Bau- und Zonenordnung für 6 Zonen amtlich Masse fest. Sie betrifft rund 1'000 Grundstücke (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 630 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'040 Quadratmeter. Wir nennen diese Werte, damit Sie Ihr Grundstück einordnen können, ohne sie zu bewerten.
Oberrieden · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen100 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude230hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Oberrieden hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Oberrieden im Profil
Was Oberrieden ausmacht.
In Oberrieden leben 5'410 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung von Oberrieden veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 2'600 Wohnungen. Auf rund 240 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,3 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Stichtag leer stand. Wer in Oberrieden erbt, vor der Pensionierung steht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, stellt sich die Frage, was auf dem eigenen Grundstück möglich wäre. Die Gemeinde liegt südlich von Zürich, in rund 12 Kilometern Distanz.
Die Bauzonen von Oberrieden umfassen 100 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken. Bei rund 230 davon steht kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. Ein Anteil von 50 Prozent der Grundstücke trägt Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Hanglage liegen 57 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in steiler Hanglage 18 Prozent. Eben sind 26 Prozent. Bewilligt oder im Bau sind rund 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Oberrieden rund 25 Baugesuche publiziert. Wir prüfen deshalb jedes Grundstück in Oberrieden einzeln, nach Zone, Form und Lage. Mehr zur Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Oberrieden.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Oberrieden gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · KBMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KAMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3 55Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Oberrieden zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Oberrieden.
Oberrieden
Was Sie in Oberrieden wissen sollten.
Ob Ihr Grundstück in Oberrieden bebaubar ist, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, wie viel gebaut werden darf und in welcher Form. Dazu kommen kantonales Recht und Eigenheiten des Grundstücks, etwa die Hanglage. Die Zahl der Wohnungen und die Grösse des Hauses ergeben sich aus diesen Vorgaben, nicht aus einer Faustregel.
Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Liegt ein Grundstück im Gewässerraum, ist dort nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie können die Nutzung ebenfalls einschränken. Zuständig ist das Grundbuchamt Horgen.
Wir rechnen es nach und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das Ergebnis ist eine Rechnung und keine Schätzung. Eine Baubewilligung ersetzt es nicht. Wie ein Ersatzneubau aussehen kann, zeigt die Seite Ersatzneubau und Verdichtung in Oberrieden.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Am Anfang steht der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Oberrieden: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen mit amtlich festgelegten Massen hat Oberrieden?
Die Bau- und Zonenordnung legt in 6 Zonen Masse amtlich fest. Diese Zonen betreffen rund 1'000 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, zeigt die Grundstückprüfung mit Adresse. Danach rechnen wir im Gespräch nach, was die Ordnung für Ihr Grundstück festlegt.
Wie viele Grundstücke in den Bauzonen von Oberrieden sind unbebaut?
Bei rund 230 von rund 1'100 Grundstücken in den Bauzonen steht kein Gebäude (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt daher nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob Ihres bebaubar ist, prüfen wir einzeln nach der Bau- und Zonenordnung.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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