Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Oberglatt · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberglatt
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Oberglatt Ersatzneubau und Verdichtung, kauft Grundstücke direkt oder vermittelt sie diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau. Vorher rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
280Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
29 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
130Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
7'741Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Oberglatt wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberglatt
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberglatt.
Auf den meisten Grundstücken in Oberglatt steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Oberglatt die Wohnzone 2/40, die Kernzone 2/20 und die Wohnzone 2/30 die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Oberglatt ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Oberglatt ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Oberglatt etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Oberglatt gibt es rund 230 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 29 Prozent. Rund 280 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen Gebäude vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 610 Quadratmetern. Die Leerwohnungsziffer betrug 0,5 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Oberglatt · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,5 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Oberglatt liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,5 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Oberglatt im Profil
Was Oberglatt ausmacht.
In Oberglatt lebten im Jahr 2025 7'741 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,8 Prozent. Der Wohnungsbestand in Oberglatt umfasst rund 3'500 Wohnungen. Rund 230 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer lag bei 0,5 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie misst den Anteil der leerstehenden Wohnungen am gesamten Bestand. Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, steht vor der Frage, ob das Gebäude erhalten bleibt oder ersetzt wird. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung können Anlass sein, den Bestand neu zu prüfen.
Oberglatt liegt im Bezirk Dielsdorf, nördlich von Zürich in rund 11 Kilometern Distanz. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C. In den Bauzonen von Oberglatt stehen rund 1'000 Grundstücke auf einer Fläche von 123 Hektaren. Davon tragen rund 280 in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei diesen Grundstücken stellt sich die Frage nach Ersatzneubau und Verdichtung in Oberglatt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 610 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 290 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'220 Quadratmeter. Als eben gelten 76 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 119 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Oberglatt.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Oberglatt im Schnitt.
In Oberglatt regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 8,1 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/50Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Oberglatt.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Oberglatt
Was Sie in Oberglatt wissen sollten.
Bei älteren Gebäuden in den Wohnzonen stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg sich eignet, entscheidet die Bau- und Zonenordnung. Die Wohnzonen von Oberglatt legen amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Die Kernzone arbeitet mit Überbauungsziffer und Vollgeschossen. Was zusätzlich erlaubt ist, rechnen wir für Ihr Grundstück nach, bevor wir über einen Preis sprechen. Eine Hilfe dabei ist die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Mieter gehören von Anfang an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer von 0,5 Prozent zeigt den Stand am Stichtag 1. Juni 2026; sie sagt nichts über einzelne Mieter.
Wer erbt oder in den Ruhestand tritt, kann zwischen mehreren Wegen wählen: selbst erweitern, an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung einbringen. Beim letzten Weg erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Mehr dazu finden Sie unter Land gegen Wohnung in Oberglatt.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über den geschützten Zugang sehen Sie Stand, Unterlagen und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberglatt: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Oberglatt kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen tragen rund 280 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das sind die Grundstücke, bei denen die Frage nach Erhalt oder Neubau naheliegt. Insgesamt liegen rund 1'000 Grundstücke in Bauzonen (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, entscheidet die Bau- und Zonenordnung; das rechnen wir im Gespräch nach.
Wie viel wird in Oberglatt gebaut?
Zum Stand 30. Oktober 2026 waren in den zwölf Monaten davor rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, belaufen sich auf rund 130 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, sagen aber nichts über ein einzelnes Grundstück. Bei Ihrem Grundstück prüfen wir, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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