Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Männedorf · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Männedorf
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümer in Männedorf beim Verkauf von Bauerwartungsland, rechnet zuerst und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Männedorf liegt im Bezirk Meilen. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton; wir geben dazu kein Versprechen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
20Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
201 haBauzonen
11'764Einwohner · 2025
210Wohnungen bewilligt oder im Bau
87 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Männedorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Männedorf
Bauerwartungsland in Männedorf.
Rund 18 km südöstlich von Zürich gelegen, hat Männedorf Uetikon am See, Oetwil am See und Stäfa in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Ohne Gebäude ist in Männedorf etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Männedorf eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Meilen, der 11 Gemeinden zählt.
In Männedorf stehen 20 Grundstücke in Reservezonen (Stand 14. Oktober 2026). Das sind Flächen ausserhalb der Bauzone, die für eine Einzonung infrage kommen können. Innerhalb der Bauzonen liegen 2'000 Grundstücke, davon 360 ohne Gebäude. Die Zahlen zeigen den Rahmen. Ob ein einzelnes Grundstück je eingezont wird, sagen sie nicht.
Männedorf · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner11'764amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen201 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'000hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude360hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau210hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,62 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde87 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Männedorf im Profil
Was Männedorf ausmacht.
Männedorf liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich aus und rund 18 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Männedorf. Im Jahr 2025 lebten hier 11'764 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,2 Prozent. Wer ein Grundstück in Männedorf besitzt, kann auf dieser Grundlage einordnen, in welchem Rahmen sich die Gemeinde bewegt. Die amtliche Statistik trägt den Stand 1. Juni 2026.
Für Bauerwartungsland ist der Blick auf die Bauzonen hilfreich. Sie umfassen in Männedorf 201 Hektar und 2'000 Grundstücke. Davon sind 360 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Dazu kommen 20 Grundstücke in Reservezonen, Stand 14. Oktober 2026. Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Die Bautätigkeit zeigt sich in 60 publizierten Baugesuchen in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind 210 Wohnungen bewilligt oder im Bau, Stand 4. September 2026. Der Wohnungsbestand umfasst 5'600 Wohnungen. Wer Land im Übergang zur Bauzone besitzt, findet in diesen Zahlen den Rahmen, nicht eine Aussage über das eigene Grundstück.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Männedorf und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Es ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung zulässt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Männedorf.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Männedorf
Was Sie in Männedorf wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis zum Beschluss bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Darauf hat die Eigentümerschaft nur begrenzt Einfluss.
Was ein solches Grundstück ausmacht, lässt sich deshalb nicht aus einer Hoffnung ableiten. Es hängt davon ab, wie das Land heute eingestuft ist, was die Planung vorsieht und welche Lage es hat. In Männedorf ist ein Teil der Bauzonen-Grundstücke in Hanglage, der Anteil beträgt 54 Prozent, in steiler Hanglage 11 Prozent. Eben sind 35 Prozent. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D.
Wir halten fest, was heute gilt, und trennen es von dem, was offen ist. Wird später eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Den Hintergrund finden Sie im Beitrag Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich gilt für Einzonungen eine Mehrwertabgabe. Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einen Überblick bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Männedorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Männedorf liegen in Reservezonen?
Stand 14. Oktober 2026 sind es 20 Grundstücke in Reservezonen. Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Zum Vergleich: In den Bauzonen liegen 2'000 Grundstücke. Ob ein bestimmtes Grundstück eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir prüfen mit Ihnen, wie Ihre Parzelle heute eingestuft ist.
Wie gross sind die Bauzonen in Männedorf und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 201 Hektar mit 2'000 Grundstücken. Davon haben 360 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nicht, wie viel freies Bauland es gibt. Für Bauerwartungsland ist sie ein Rahmen, kein Hinweis auf eine künftige Einzonung.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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