Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Männedorf · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Männedorf
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Männedorf im Kanton Zürich, kauft selbst oder verkauft diskret an Entwickler. Auf Wunsch begleiten wir auch Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was das Grundstück nach Bau- und Zonenordnung zulässt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
650Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
41 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
210Wohnungen bewilligt oder im Bau
60Baugesuche in 12 Monaten
11'764Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Männedorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Männedorf
Ersatzneubau und Verdichtung in Männedorf.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Männedorf aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.7, die Wohnzone 2.2 und die Kernzone 1.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Männedorf misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Männedorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Männedorf gibt es 650 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Zugleich sind 210 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 60 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,62 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen.
Männedorf · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196041 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen550hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand5'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau210hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate60hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,62 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt MännedorfamtlichSitz in Männedorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Männedorf liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,62 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Männedorf im Profil
Was Männedorf ausmacht.
In Männedorf leben 11'764 Menschen (Stand 2025). Sie wohnen in rund 5'600 Wohnungen. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz verschiedenen Lebenslagen: Eine Erbschaft ist zu regeln, die Pensionierung steht an, eine Trennung verlangt Klarheit, das Haus ist für eine Person zu gross geworden, oder die Hypothek läuft aus. Ein Ersatzneubau Mehrfamilienhaus in Männedorf kommt dann als eine von mehreren Möglichkeiten in Betracht.
Männedorf liegt im Bezirk Meilen, 18 Kilometer südöstlich der Stadt Zürich. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) verzeichnen in Männedorf 650 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 41 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen in Männedorf 550 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau stellt. Wer in Männedorf ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen möchte, prüft zuerst die Zone und die Grösse des Grundstücks.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Männedorf im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Männedorf vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 7,5 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Männedorf.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Männedorf
Was Sie in Männedorf wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stellt sich eine Grundfrage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Erweitern heisst zum Beispiel aufstocken oder anbauen. Was zusätzlich möglich ist, legt die Bau- und Zonenordnung fest. In den Wohnzonen von Männedorf sind amtlich die Baumassenziffer, die Gesamthöhe und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe festgelegt. Für die Ausnützungsziffer gibt es dort ausdrücklich keine Vorgabe. Die Messweise der Baubegriffe folgt dem bisherigen Recht (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Das Potenzial für einen Ersatzneubau rechnen wir deshalb für jedes Grundstück einzeln.
Die Grösse zählt ebenfalls. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 m², ein Viertel grösser als 1'010 m². Auch die Lage am Hang beeinflusst ein Projekt: 54 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 11 Prozent davon steil, 35 Prozent sind eben.
Mieter gehören von Anfang an zur Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024); sie dient als Referenz für Gespräche über Mieten nach einem Neubau.
Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und die verkaufende Person bezahlt sie (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Das ist gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben und sehen es sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Männedorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Männedorf kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 650 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das sagt noch nichts über das einzelne Grundstück aus. Ob sich ein Neubau lohnt, hängt von der Zone, der Grösse und der Lage ab. Das rechnen wir im ersten Gespräch für Ihr Grundstück durch.
Wie viel wird in Männedorf gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 60 Baugesuche publiziert. Zudem sind 210 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahl der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude beträgt 360; sie zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihr Grundstück sagt das nichts Einzelnes aus.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Männedorf an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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