Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Lindau · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Lindau
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Lindau, wenn es um Ersatzneubau und Verdichtung geht: prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung. Zuerst klären wir, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, dann entscheiden Sie in Ruhe.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
320Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
5'896Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Lindau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Lindau
Ersatzneubau und Verdichtung in Lindau.
Auf den meisten Grundstücken in Lindau steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 2001 bis 2010.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Lindau liegen in der Zweigeschossige Wohnzone 1.3, der Kernzone 1 und der Zweigeschossige Wohnzone 1.5.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Lindau gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Ohne Gebäude ist in Lindau etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Lindau stehen rund 240 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 28 Prozent. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es rund 320 (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 liegen bei rund 35.
Lindau · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen180hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau320hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,46 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt IllnauamtlichSitz in Illnau
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Lindau liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,46 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Lindau im Profil
Was Lindau ausmacht.
In Lindau lebten im Jahr 2025 5'896 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 2'600 Wohnungen. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, fragt sich irgendwann, was mit dem Grundstück geschehen soll. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, die Möglichkeiten neu zu ordnen.
Die Gemeinde im Bezirk Pfäffikon liegt von Zürich aus nordöstlich, die Distanz beträgt 13 Kilometer. Zu Lindau gehören die Ortschaften Grafstal, Tagelswangen, Winterberg und Kemptthal. In den Bauzonen stehen rund 1'300 Grundstücke. Für einen Ersatzneubau kommen Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 in Betracht, es sind rund 240. Die Zahlen belegen wir im amtlichen Original. Wer den Bestand erhalten will, kann ebenso rechnen: Aufstockung oder Anbau sind ein zweiter Weg neben Abbruch und Neubau. Welcher Weg zu Ihrer Lebenslage passt, besprechen wir mit Ihnen in Ruhe.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Lindau im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Lindau vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 2,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/1.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Lindau.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Lindau
Was Sie in Lindau wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich die Frage, ob erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen sinnvoller ist. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Lindau legt sie die Baumassenziffer und die Vollgeschosse amtlich fest, die Ausnützungsziffer ist dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung, die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen erklärt.
Die Grösse des Grundstücks wirkt mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 350 und ein Viertel grösser als 1'000 Quadratmeter. Auch die Hanglage spielt eine Rolle: 45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 54 Prozent sind eben.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,46 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, erklärt Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Wer ein Grundstück verkauft, bezahlt die Grundstückgewinnsteuer an die Gemeinde, in der es liegt (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht. Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Lindau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Lindau kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen in Lindau rund 240 Grundstücke mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist die Menge, in der sich eine Prüfung lohnen kann. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung, der Grösse und den Mietverhältnissen ab. Wir rechnen das im Gespräch durch.
Wie viel wird in Lindau gebaut?
Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es rund 320 (Stand 4. September 2026). Dazu kommen rund 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude gibt es rund 190; sie zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Was das für Ihr Grundstück heisst, klären wir im Gespräch.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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