Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Langnau am Albis · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Langnau am Albis
Yaacoubi Immobilien AG prüft einen Ersatzneubau in Langnau am Albis, kauft das Grundstück im Direktankauf oder vermittelt es still an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
740Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
31 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
490 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Baugesuche in 12 Monaten
8'097Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Langnau am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Langnau am Albis liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,06 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Langnau am Albis
Ersatzneubau und Verdichtung in Langnau am Albis.
Auf den meisten Grundstücken in Langnau am Albis steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Langnau am Albis liegen in der Wohnzone mit Baumasse 1.5 m3/m2, der Wohnzone mit Baumasse 1.7 m3/m2 und der Wohnzone mit Baumasse 2.0 m3/m2.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Langnau am Albis misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Langnau am Albis etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Langnau am Albis liegen rund 1'600 Grundstücke auf einer Fläche von 138 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 220 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 31 Prozent (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren rund 40 Baugesuche publiziert.
Langnau am Albis · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196031 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,06 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Langnau am Albis im Profil
Was Langnau am Albis ausmacht.
In Langnau am Albis leben 8'097 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,5 Prozent. Die Gemeinde zählt rund 3'700 Wohnungen im Bestand. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz verschiedenen Lebenslagen. Wer erbt, wer in Pension geht, wer sich trennt oder wessen Hypothek ausläuft, fragt sich vielleicht, was mit dem Haus in Langnau am Albis geschehen soll. Ein Ersatzneubau ist dann eine von mehreren Möglichkeiten, die sich sachlich prüfen lassen.
Für einen Ersatzneubau in Langnau am Albis kommen vor allem ältere Gebäude in den Wohn- und Mischzonen infrage. Es sind rund 740 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Dazu kommen rund 220 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde liegt südlich von Zürich, in einer Distanz von 10 Kilometern. Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke in Hanglage beträgt 53 Prozent, in steiler Hanglage 18 Prozent, eben sind 29 Prozent. Das gehört zur Rechnung jedes Neubauprojekts in Langnau am Albis, denn die Lage am Hang beeinflusst, wie ein Grundstück bebaut werden kann. Wir lesen deshalb zuerst die Fakten zu Ihrer Parzelle und erst danach die Möglichkeiten.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Langnau am Albis im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Langnau am Albis vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,5 und 4,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 14,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W/1.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/3.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Langnau am Albis.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Langnau am Albis
Was Sie in Langnau am Albis wissen sollten.
Bei einem älteren Haus gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was sich lohnt, hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Langnau am Albis kommen mehrere Wohnzonen vor. Die Bau- und Zonenordnung legt dort die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Eine Ausnützungsziffer gibt es ausdrücklich nicht. Auch Kernzonen und Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung gehören zum Zonenbild.
Zur Lage kommen Form und Grösse des Grundstücks. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 490 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 840 Quadratmeter. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Wie ein Grundstück zu lesen ist, zeigt die Berechnung der Nutzungsreserve.
Bei vermieteten Häusern gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage hören. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie die Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie: Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Langnau am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Langnau am Albis kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen rund 740 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist eine Zahl zum Bestand, keine Aussage über ein einzelnes Grundstück. Ob sich ein Neubau eignet, zeigt erst die Rechnung mit Bau- und Zonenordnung, Hanglage und Grösse der Parzelle.
Wie viele Baugesuche und Bauzonen-Grundstücke gibt es in Langnau am Albis?
Publiziert waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 40 Baugesuche. Die Bauzonen umfassen 138 Hektar mit rund 1'600 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Rund 220 davon haben kein Gebäude; das schliesst laufende Ersatzneubauten ein. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Langnau am Albis wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Langnau am AlbisGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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