Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Langnau am Albis · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Langnau am Albis
Was ist mein Mehrfamilienhaus für geprüfte Käufer wert? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Langnau am Albis, kauft selbst ohne Finanzierungsvorbehalt oder vermittelt still ohne Inserat. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
200Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
3'700Wohnungen im Bestand
1,06 %Leerwohnungsziffer
106 %Steuerfuss · 2026
8'097Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Langnau am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Langnau am Albis
Mehrfamilienhaus verkaufen in Langnau am Albis.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Langnau am Albis eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Langnau am Albis ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Langnau am Albis aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Langnau am Albis im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Langnau am Albis die Wohnzone mit Baumasse 1.5 m3/m2, die Wohnzone mit Baumasse 1.7 m3/m2 und die Wohnzone mit Baumasse 2.0 m3/m2 die grössten Bauzonen.
In Langnau am Albis haben 200 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin liegen rund 2'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,06 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Für Eigentümer ist sie ein Hinweis darauf, wie sich Vermietung und Mietausfall einordnen lassen. Die Gemeinde zählt 8'097 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025).
Langnau am Albis · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,06 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196031 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Langnau am Albis im Profil
Was Langnau am Albis ausmacht.
Wer in Langnau am Albis ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Langnau am Albis umfassen 138 Hektar mit rund 1'600 Grundstücken. Davon sind rund 220 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen mit unterschiedlichen Baumassenziffern, aus Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung und aus zwei Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, die Ausnützungsziffer lässt sie offen. In den Kernzonen gelten Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, sollte diese Vorgaben kennen, denn sie bestimmen mit, was ein Käufer auf dem Grundstück noch bauen könnte.
Im Bestand von Langnau am Albis stehen rund 3'700 Wohnungen. Auf rund 220 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 31 Prozent (Stand 4. September 2026). Für Käufer ist das ein Anhaltspunkt, weil Baujahr und Zustand den Sanierungsbedarf mitbestimmen. Publiziert wurden 40 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Gemeinde im Bezirk Horgen liegt südlich von Zürich, rund 10 Kilometer von der Stadt entfernt. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Langnau am Albis.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach rechnen wir: Gebäude, Zonenordnung und Reserven, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Erst dann sprechen wir über einen Preis.
Sie wählen zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Langnau am Albis
Was Sie in Langnau am Albis wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wir prüfen darum, was auf dem Grundstück steht, was die Zone zulässt und wo eine Reserve liegen könnte. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Ein Anhaltspunkt zur Miete: Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ersetzt keine Prüfung Ihrer Mietverträge.
Mieter müssen für den Verkauf nicht ausziehen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für den Käufer ein Teil der Rechnung.
Anlässe für einen Verkauf gibt es mehrere. Steht die Pensionierung an, kann die Verwaltung zur Last werden. Läuft eine Hypothek aus, lohnt ein Blick auf die Alternativen. Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Der Verkauf an eine Pensionskasse oder an einen Investor läuft bei uns diskret und ohne Inserat.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf. Zur Steuer gibt es ein eigenes Thema: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Langnau am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Langnau am Albis?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) haben 200 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin liegen rund 2'500 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es rund 3'700 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet. Was das für Ihr Haus bedeutet, klären wir im Gespräch anhand Ihrer Unterlagen.
Wie sieht die Leerwohnungsziffer in Langnau am Albis aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,06 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil der leer stehenden Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie ein Ausgangspunkt, wenn es um Vermietung und Mietausfall geht. Ihr eigenes Haus beurteilen wir getrennt, anhand von Mietverträgen und Zustand.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Kaufen Sie Grundstücke in Langnau am Albis auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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