W2B
Wohnzone 2B
rund 570 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Kilchberg · Kanton Zürich
Was darf ich in Kilchberg bauen?
Was darf ich in Kilchberg bauen? Das legen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung fest. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Kilchberg mit der Prüfung der Bebaubarkeit nach dieser Ordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
176 haBauzonen
1'400Bauzonen-Grundstücke
40Baugesuche in 12 Monaten
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
9'576Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Kilchberg und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Kilchberg wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Kilchberg gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Kilchberg
Was darf ich bauen in Kilchberg.
In Kilchberg liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Von Zürich aus gerechnet liegt Kilchberg rund 6 km südlich, nahe bei Adliswil, Rüschlikon und Zollikon.
Nach Einwohnern ist Kilchberg eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Kilchberg etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Kilchberg leben 9'576 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4 Prozent. Für 8 Zonen legt die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich fest, und diese gelten für 1'300 Grundstücke. Auf 520 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Alle Zonenangaben stammen vom Stand 14. Oktober 2026.
Kilchberg · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen176 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte730 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Kilchberg.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Kilchberg vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 2,6 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 11,4 m.
Die Bau- und Zonenordnung von Kilchberg unterscheidet Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Zentrumszone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohn-, Wohn- und Gewerbe- sowie der Zentrumszone legt sie die Baumassenziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest.
Die Ausnützungsziffer ist dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Für die Zone für öffentliche Bauten legt die Ordnung keine Masse fest, auch bei den Vollgeschossen macht sie keine Vorgabe. Die Zonenliste darunter zeigt dies je Zone. Zur Berechnung hilft die Seite zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel.
Wohnzonen
W2A
Wohnzone 2A
rund 280 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W1
Wohnzone 1
rund 170 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,4 m³/m²
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,8 m
W3B
Wohnzone 3B
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
W3A
Wohnzone 3A
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3
Wohnzone G3
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
WG2
Wohnzone G2
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,9 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Kern- und Zentrumszonen
Z
Zentrumszone
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Zonen für öffentliche Bauten
öB
Zone für öffentliche Bauten
rund 20 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Kilchberg im Profil
Was Kilchberg ausmacht.
Beim Bauen in Kilchberg lohnt sich zuerst der Blick auf die Bauzonen. Sie umfassen 176 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026) und verteilen sich auf 1'400 Grundstücke. Die Gemeinde im Bezirk Horgen liegt südlich von Zürich, rund 6 Kilometer von der Stadt entfernt. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, einer Zentrumszone und einer Zone für öffentliche Bauten. Amtlich festgelegte Masse gelten für 1'300 Grundstücke in 8 Zonen. Zur Orientierung dient auch der Überblick über Immobilien in Kilchberg.
Der Gebäudebestand zeigt, womit Sie es zu tun haben. Auf 59 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stehen Bauten aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt die Statistik mit 210; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026), bei einem Bestand von 4'700 Wohnungen. Die Grundstücke mit Mehrfamilienhaus zählt die Statistik mit 520. Wer in Kilchberg über ein Bauvorhaben nachdenkt, kennt so den Rahmen, bevor er plant.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Kilchberg wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Kilchberg hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Kilchberg steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 2B.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2B1,8 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'530 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Kilchberg
Was Sie in Kilchberg wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Kilchberg bebaubar ist, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, wie viel Volumen, wie viele Vollgeschosse und welche Höhen zulässig sind. Wie viel Sie bauen dürfen, ergibt sich daraus und aus der Grösse des Grundstücks. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 730 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 480, ein Viertel grösser als 1'140 Quadratmeter.
Zusätzlich wirkt die Lage. Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke in Hanglage beträgt 44 Prozent, in steiler Hanglage 29 Prozent und eben 27 Prozent. Das Gelände kann beeinflussen, wie sich ein Volumen auf dem Grundstück setzen lässt. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Auch das Grundbuch gehört zur Prüfung: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen dort (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil. Wer erbt, wer das Haus wegen der Pensionierung überdenkt oder wer eine auslaufende Hypothek neu ordnet, kann so zuerst klären, was auf dem Grundstück möglich ist.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.
Wir beginnen mit Ihrer Adresse. In der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit erscheint das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und wo sie ausdrücklich keine Vorgabe macht. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die erste Einschätzung erfolgt im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wenn Sie verkaufen möchten, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns oder ein Exklusivmandat ohne Inserat. Eine Baubewilligung ersetzt unsere Prüfung nicht. Ein Vorhaben beurteilt am Ende die Behörde.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Kilchberg: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Kilchberg gebaut werden?
Das bestimmt die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. In Kilchberg legt die Bau- und Zonenordnung für 8 Zonen amtlich Masse fest, die für 1'300 Grundstücke gelten. Wir rechnen, was Ihr Grundstück zulässt, und belegen es im Original (Stand 14. Oktober 2026). Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Kilchberg?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert (gerundet). Bewilligt oder im Bau waren 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Bestand liegt bei 4'700 Wohnungen. Diese Zahlen beschreiben nur die Menge der Verfahren, sie sagen nichts über Ihr einzelnes Grundstück aus.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Kilchberg wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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