Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Kilchberg · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Kilchberg
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer ist unser Weg: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Kilchberg diskret ohne Inserat, entweder als Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder als Exklusivmandat mit Honorar erst bei Erfolg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
480Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
4'700Wohnungen im Bestand
0,27 %Leerwohnungsziffer
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
72 %Steuerfuss · 2026
9'576Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Kilchberg wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Kilchberg
Mehrfamilienhaus verkaufen in Kilchberg.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Kilchberg eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Horgen mit seinen 9 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Kilchberg Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1919 bis 1945 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Kilchberg im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Kilchberg die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2A und die Wohnzone 1 die grössten Bauzonen.
In Kilchberg stehen 520 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, gemäss Gebäudedaten vom 4. September 2026. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,27 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die Gemeinde mit 260 (Stand 4. September 2026). Das sind Angaben zur Lage, keine Aussage über Ihr einzelnes Haus.
Kilchberg · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen520hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,27 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde72 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196059 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Kilchberg im Profil
Was Kilchberg ausmacht.
In Kilchberg lebten laut amtlicher Statistik 9'576 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4 Prozent. Der Wohnungsbestand in Kilchberg umfasst 4'700 Wohnungen. Wer hier ein Mehrfamilienhaus besitzt, kann ganz eigene Gründe haben, es zu verkaufen: Eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, können Anlass sein, die Zukunft der Liegenschaft neu zu ordnen.
Kilchberg liegt südlich von Zürich, rund 6 Kilometer von der Stadt entfernt, im Bezirk Horgen. Auf 480 Grundstücken in Kilchberg ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus, darin befinden sich 3'700 Wohnungen. Bei 59 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für Käufer ist das ein Hinweis, den Zustand genau zu prüfen, und für Eigentümer ein Grund, die Unterlagen früh zu ordnen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 176 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Wir betrachten in Kilchberg ausschliesslich Ihre Liegenschaft und das, was für sie amtlich belegt ist.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, etwa Pensionskassen, Family Offices oder Projektentwickler. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kaufvertrag ist erst gültig, wenn er öffentlich beurkundet ist (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im Grundbuch wird der Käufer danach als Eigentümer eingetragen. Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Kilchberg
Was Sie in Kilchberg wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Dingen: dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Die Bauzonen in Kilchberg umfassen 176 Hektar mit 1'400 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Es kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Zentrumszone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt dort Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest, eine Ausnützungsziffer ist ausdrücklich nicht vorgegeben.
Beim Verkauf gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für die Rechnung der Käufer wichtig und gehört in Ihr Dossier.
Zur Einordnung: Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Mittelwert und ersetzt nicht die Mietzinsliste Ihres Hauses. Wie viel eine Reserve auf Ihrem Grundstück wert ist, besprechen wir auf der Seite zum Ersatzneubau und zur Verdichtung in Kilchberg.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften im Kanton Zürich und im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Kilchberg: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Kilchberg?
Gemäss den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist auf 480 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 3'700 Wohnungen, bei einem Bestand von 4'700 Wohnungen in der Gemeinde. Die Zahlen sind gerundet und beschreiben die Gemeinde, nicht ein einzelnes Haus. Sie helfen, den Bestand einzuordnen, und ersetzen keine Rechnung für Ihre Liegenschaft.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Kilchberg aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. In Kilchberg beträgt sie 0,27 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist das eine Kennzahl zur Lage in der Gemeinde. Wie Ihr Haus vermietet ist, zeigt erst die Mietzinsliste, die wir im Gespräch mit Ihnen durchgehen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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