Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Kilchberg · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Kilchberg
Lohnt sich bei meinem Haus ein Ersatzneubau? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Kilchberg, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, und begleitet Eigentümer beim Ersatzneubau, beim Verkauf an Entwickler oder bei Land gegen Wohnung. Gerechnet wird mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
780Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
59 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
730 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
40Baugesuche in 12 Monaten
9'576Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Kilchberg wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Kilchberg
Ersatzneubau und Verdichtung in Kilchberg.
Am häufigsten sind in Kilchberg Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1919 bis 1945 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Kilchberg die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2A und die Wohnzone 1 die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Kilchberg ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Die Bau- und Zonenordnung von Kilchberg beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Kilchberg etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Kilchberg stehen auf 780 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Gebäude vor 1960 tragen 59 Prozent der Grundstücke. Zugleich gibt es 520 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,27 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand von 4'700 Wohnungen an.
Kilchberg · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196059 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte730 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen520hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,27 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Kilchberg liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,27 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Kilchberg im Profil
Was Kilchberg ausmacht.
Wer in Kilchberg an einen Ersatzneubau denkt, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 176 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). In den Bauzonen von Kilchberg liegen 1'400 Grundstücke. Die Gemeinde kennt mehrere Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Zentrumszone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer schreibt sie ausdrücklich nicht vor. Für die Frage, wie viel zusätzliches Volumen möglich ist, steht damit die Baumassenziffer im Vordergrund: Sie setzt das zulässige Gebäudevolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche.
Der zweite Blick gilt dem Gebäudebestand von Kilchberg. Auf 780 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Bei 59 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Mehrfamilienhäuser stehen in Kilchberg auf 520 Grundstücken. Der Bestand der Gemeinde umfasst 4'700 Wohnungen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Werte beschreiben die Gemeinde als Ganzes, nicht ein einzelnes Grundstück. Wie sich Ihre Liegenschaft einordnet, zeigt der Überblick über Immobilien in Kilchberg.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Kilchberg im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Kilchberg vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 2,6 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,8 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Kilchberg.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Kilchberg
Was Sie in Kilchberg wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Die Parzellengrösse gehört dazu: Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 730 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 480, ein Viertel grösser als 1'140 Quadratmeter.
Auch die Lage zählt: 44 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 29 Prozent in steiler Hanglage und 27 Prozent sind eben. Das beeinflusst, wie sich ein Neubau planen lässt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Mieter, Zeit und Kündigungen verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine genaue Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein zu grosses Haus hat, kann den Weg in Ruhe vergleichen, auch mit Land gegen Wohnung in Kilchberg.
Im Kanton Zürich gilt für das Bauen das kantonale Recht zusammen mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Für das Grundstück zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil. Mehr zu den Regeln finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch, kein Preis. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen sehen Sie, was möglich wäre.
Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an geprüfte Käufer wie Projektentwickler. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Kilchberg: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Kilchberg kämen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtlich gezählt sind 780 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist keine Aussage über einzelne Grundstücke. Ob sich bei Ihrem Haus ein Ersatzneubau eignet, rechnen wir im Gespräch mit den Vorgaben der Bau- und Zonenordnung durch.
Wie viel wird in Kilchberg gerade gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert. Zudem sind 260 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück. Sie helfen, die Bautätigkeit einzuordnen, ersetzen aber keine Prüfung Ihrer Parzelle. Was auf Ihrem Grundstück zusätzlich möglich wäre, rechnen wir im persönlichen Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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