Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Horgen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Horgen
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Horgen, kauft das Grundstück direkt, vermittelt den Verkauf an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst wird gerechnet, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt, das erste Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'300Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
49 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
520 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
340Wohnungen bewilligt oder im Bau
100Baugesuche in 12 Monaten
24'641Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Horgen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Horgen
Ersatzneubau und Verdichtung in Horgen.
Auf den meisten Grundstücken in Horgen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Horgen die Wohnzone 1.6, die Wohnzone 1.2 und die Wohnzone 2.5 die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Horgen gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Horgen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Horgen stehen 1'300 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980. Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026. Insgesamt liegen 3'400 Grundstücke in Bauzonen, die Bauzonen messen 331 Hektar. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 340 (Stand 4. September 2026). Publiziert wurden 100 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026.
Horgen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196049 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte520 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen910hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand11'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate100hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,44 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt HorgenamtlichSitz in Horgen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Horgen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,44 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Horgen im Profil
Was Horgen ausmacht.
In Horgen lebten zum Stand 2025 24'641 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Der Wohnungsbestand in Horgen umfasst rund 11'700 Wohnungen. Dahinter stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz verschiedenen Lebenslagen. Wer erbt, steht vor der Frage, was mit dem Haus geschehen soll. Steht die Pensionierung an, kann ein Haus zu gross geworden sein. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Bestand neu zu betrachten.
Zur Gemeinde Horgen gehören neben dem Hauptort die Ortschaften Hirzel, Horgenberg, Sihlbrugg Station, Sihlwald und Sihlbrugg. Horgen liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich, in einer Distanz von 15 Kilometern. Für einen Ersatzneubau in Horgen sind 1'300 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 von Bedeutung. Bei 49 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Zahl der Grundstücke mit Mehrfamilienhaus beträgt 910. Die Bauzonen von Horgen erstrecken sich über 331 Hektar. Wir erklären, was diese Angaben für Ihr Haus bedeuten können.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Horgen im Schnitt.
In Horgen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 3,3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 5 und 16,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Horgen.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Horgen
Was Sie in Horgen wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude stehen zwei Wege offen. Sie erhalten und erweitern den Bestand, etwa mit einer Aufstockung des Mehrfamilienhauses oder einem Anbau. Oder Sie brechen ab und bauen neu. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. In Horgen legt sie für die Wohnzonen je nach Zone Baumassenziffer oder Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest. Die Ausnützungsziffer lässt sie in mehreren Zonen ausdrücklich offen.
Auch das Grundstück selbst prägt das Vorhaben. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 520 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 250 und ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 14 Prozent in steiler Hanglage. Die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks lässt sich berechnen, bevor Sie sich festlegen.
Bei vermieteten Liegenschaften gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer von 0,44 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite zum Verkauf im Kanton Zürich. Zum Bauen hilft das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Den Anfang macht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan.
Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Horgen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Horgen kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) nennen 1'300 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980. Das ist eine Ausgangsgrösse, kein Urteil über ein einzelnes Grundstück. Ob sich ein Ersatzneubau lohnt, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom Grundstück ab. Wir rechnen das in einem ersten Gespräch.
Wie viel wird in Horgen derzeit gebaut?
Publiziert wurden 100 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 340 (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen 540; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde als Ganzes, nicht Ihr Grundstück und nicht dessen Möglichkeiten.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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