Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Horgen · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Horgen
Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen erhalten Sie bei uns als Bandbreite mit Rechenweg. Yaacoubi Immobilien AG prüft und bewertet Immobilien in Horgen auf Grundlage amtlicher Daten. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3'400Bauzonen-Grundstücke
520 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,44 %Leerwohnungsziffer
90 %Steuerfuss · 2026
49 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
24'641Einwohner · 2025
- Vier Wege zum Wert
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Horgen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Horgen
Immobilie bewerten in Horgen.
Nach Einwohnern ist Horgen die zweitgrösste Gemeinde im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
Am häufigsten sind in Horgen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Horgen im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Horgen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Horgen liegen 3'400 Grundstücke auf einer Fläche von 331 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 520 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 250 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Auf 540 Bauzonen-Grundstücken steht derzeit kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit.
Horgen · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner24'641amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,44 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde90 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte520 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196049 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand11'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Horgen im Profil
Was Horgen ausmacht.
In Horgen lebten zuletzt 24'641 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 11'700 Wohnungen. Dahinter stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen. Wer erbt, möchte wissen, was die Liegenschaft trägt. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, ob das Haus noch passt. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Wert einmal sauber zu klären.
Zur Gemeinde Horgen gehören die Ortschaften Horgen, Hirzel, Horgenberg, Sihlbrugg Station, Sihlwald und Sihlbrugg im Bezirk Horgen. Der Ort liegt südlich von Zürich, rund 15 Kilometer entfernt. In den Bauzonen von Horgen stehen 3'400 Grundstücke, davon tragen 910 ein Mehrfamilienhaus. Publiziert wurden zuletzt 100 Baugesuche in zwölf Monaten (Stand 30. Oktober 2026). Das zeigt, wie viele Vorhaben öffentlich bekannt gemacht wurden, und ist kein Mass für einzelne Grundstücke. Wer in Horgen eine Immobilie bewerten lassen will, findet in unserer Übersicht zu Immobilien in Horgen den weiteren Zusammenhang.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Wert
Was den Wert in Horgen bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Horgen zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Horgen wert ist, bestimmen mehrere Merkmale zugleich. Die Bauperiode zeigt, in welchem Zustand ein Gebäude sein kann: Bei 49 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960. Auch die Grösse des Grundstücks bestimmt, wie viel sich darauf bauen lässt. Die folgenden Verteilungen zeigen Ihnen, wo Ihre Immobilie darin liegt. Sie sind Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis der Rechnung.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
27 %
1919 bis 1945
11 %
1946 bis 1960
11 %
1961 bis 1980
16 %
1981 bis 2000
18 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
8 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
250 m²Mitte 520 m²920 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
25 %
Hanglage, 10 bis 25 %
60 %
steiler Hang, über 25 %
14 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Horgen steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1.6.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.61,6 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'360 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Horgen, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, in der Grundstückprüfung erscheint das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach prüfen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit nachvollziehbarem Rechenweg, kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Die Methode beschreibt unsere Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Ob Sie danach verkaufen, entscheiden Sie. Möchten Sie, kommen zwei Wege infrage: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Horgen
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Horgen
Was Sie in Horgen wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie hängt zuerst am Boden. Die Zone legt fest, was gebaut werden darf. In Horgen kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen, Industriezonen und eine Zone für öffentliche Bauten vor. Je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung unterschiedliche Masse fest, etwa Baumassenziffer, Überbauungsziffer oder Gebäudehöhe. Bei manchen Zonen lässt sie die Ausnützungsziffer ausdrücklich offen. Wir lesen diese Angaben im amtlichen Original und rechnen daraus.
Dazu kommen Grösse und Zuschnitt des Grundstücks, das Alter des Gebäudes und die Lage. Bei 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt eine Hanglage vor, bei 14 Prozent eine steile. Eben sind 25 Prozent. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Das sind Faktoren, die wir einzeln benennen, damit Sie sehen, woraus die Bandbreite entsteht.
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie können den Wert beeinflussen und gehören deshalb in die Prüfung. Ob eine Erbschaft, eine Trennung oder ein Wechsel in eine kleinere Wohnung der Anlass ist: Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über Wege. Für das Bauland selbst hilft Was Sie in Horgen bauen dürfen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was ein Grundstück wert ist, hängt davon ab, was darauf zulässig ist. Wer später verkauft, sollte auch die steuerlichen Folgen kennen. Dazu gibt es das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick über den Verkauf bietet die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Das Grundbuchamt Horgen in Horgen ist für Horgen zuständig.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Horgen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Horgen in den Bauzonen?
In den Bauzonen von Horgen liegen 3'400 Grundstücke auf 331 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 540 ohne Gebäude, die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Die mittlere Grösse beträgt 520 Quadratmeter. Für Ihr Grundstück rechnen wir die Bandbreite einzeln, mit Beleg im amtlichen Original.
Welche Rolle spielt die Hanglage bei der Bewertung in Horgen?
Bei 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt eine Hanglage vor, bei 14 Prozent eine steile. Eben sind 25 Prozent. Die Hanglage beeinflusst, wie sich ein Grundstück bebauen und nutzen lässt. Wir benennen sie im Rechenweg ausdrücklich, damit Sie sehen, wie sie in die Bandbreite einfliesst.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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