Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Hittnau · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hittnau
Hittnau: Ersatzneubau und Verdichtung sind eine Frage der Bau- und Zonenordnung und der Mieter. Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Hittnau, kauft das Grundstück direkt, vermittelt es an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Gerechnet wird vor jedem Preisgespräch.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
75Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
35 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
440 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
3'974Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hittnau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hittnau
Ersatzneubau und Verdichtung in Hittnau.
Am häufigsten sind in Hittnau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Hittnau liegen in der Kernzone, der Wohnzone G2.3 und der Wohnzone 1.6.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In Hittnau liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Hittnau misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Hittnau häufiger keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In Hittnau stehen 75 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Zur Bautätigkeit: Die Statistik nennt 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 40 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,73 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Hittnau · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte440 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,73 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hittnau liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,73 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Hittnau im Profil
Was Hittnau ausmacht.
Hittnau liegt im Bezirk Pfäffikon, östlich von Zürich aus, in einer Distanz von 22 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Hittnau. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 3'974 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +6,5 Prozent. Wer einen Ersatzneubau in Hittnau prüft, beginnt bei dieser Ausgangslage der Gemeinde.
Infrage kommen dafür Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit älteren Gebäuden. Gezählt werden 75 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 35 Prozent. Im Bestand stehen 1'800 Wohnungen. Dazu gehören 130 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Auf 70 Hektaren Bauzonenfläche liegen 1'100 Bauzonen-Grundstücke. Vorhanden sind Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Je nach Zonenart legt die Bau- und Zonenordnung bestimmte Masse amtlich fest und lässt andere ausdrücklich offen. Wer ein Haus in Hittnau neu denkt, beginnt deshalb mit dieser Zonenlage. Danach folgt der Blick auf das Gebäude selbst, auf seine Bauperiode und auf das, was auf dem Grundstück noch möglich ist. Mit der Leerwohnungsziffer von 0,73 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) wird der Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand angegeben.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hittnau im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Hittnau vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,6 und 2,3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen bei 8,1 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG2.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Hittnau.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Hittnau
Was Sie in Hittnau wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Aufstockung und Anbau lassen den Bestand stehen. Ein Ersatzneubau nutzt das Grundstück neu. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Hittnau legt sie die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse macht sie dort keine Vorgabe. Die Kernzone legt dagegen Vollgeschosse und Höhe fest.
Zur Lage gehört das Gelände: 46 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 50 Prozent liegen am Hang und 5 Prozent an steilem Hang. Der Median der Grundstücksgrösse beträgt 440 Quadratmeter. Die Zahl 210 der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in Pension geht oder ein zu grosses Haus hat, kann so abwägen: selbst erweitern, an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung einbringen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Was bei einem Verkauf gilt, steht im Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick gibt die Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht mit einer Zahl aus der Luft. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Zuerst rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert? Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Eine Übersicht bietet der Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Bei Land gegen Wohnung wird Ihre Wohnung im Neubau vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hittnau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hittnau kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die Gebäudedaten nennen 75 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob ein Neubau möglich ist, sagt diese Zahl nicht. Das entscheidet die Bau- und Zonenordnung auf dem einzelnen Grundstück. Wir rechnen es im Gespräch mit Belegen aus amtlichen Originalen nach.
Wie viel wird in Hittnau gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 40 (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand liegt bei 1'800. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, sagen aber nichts über ein einzelnes Grundstück. Dieses prüfen wir mit Ihnen im persönlichen Gespräch.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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