Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Hittnau · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Hittnau
Wer ein Mehrfamilienhaus in Hittnau verkaufen will, fragt sich: an wen und wie diskret? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Hittnau den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, ohne Inserat und mit belegten Zahlen. Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
120Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'800Wohnungen im Bestand
0,73 %Leerwohnungsziffer
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
3'974Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hittnau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Hittnau
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hittnau.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hittnau eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Pfäffikon mit seinen 10 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am häufigsten sind in Hittnau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Hittnau liegt im oberen Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone G2.3 und die Wohnzone 1.6.
In Hittnau sind 120 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude erfasst, mit 870 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,73 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand an. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Wert, kein Wert für Ihr Haus.
Hittnau · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,73 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Hittnau im Profil
Was Hittnau ausmacht.
Wer in Hittnau ein Mehrfamilienhaus besitzt, bewegt sich in einer Gemeinde mit 1'100 Grundstücken in Bauzonen auf einer Fläche von 70 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 210 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt sie Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, Ausnützungsziffer und Vollgeschosse bleiben ohne Vorgabe.
Im Bestand stehen 1'800 Wohnungen. Auf 120 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 870 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei 35 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das ist für Käufer beim Zustand und bei möglichem Ersatzneubau ein Rechenpunkt. Zur Bautätigkeit: 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026, dazu 40 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Hittnau liegt östlich von Zürich, rund 22 Kilometer entfernt, im Bezirk Pfäffikon. Auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Hittnau finden Sie weitere Zahlen.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit dem Check der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie vorab, was auf der Parzelle möglich ist.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner und einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jedes Angebots. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Hittnau
Was Sie in Hittnau wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, lässt sich prüfen; unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen erklären wir das Vorgehen.
Die Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Für Käufer ist das Teil der Rechnung, für Sie ein Grund, Unterlagen sauber vorzubereiten.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Als Erbengemeinschaft können Sie auch im Ist-Zustand verkaufen. Die Lage im Ort prägt zudem den Zuschnitt: Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr liegt überwiegend in der Güteklasse D, und 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Pfäffikon. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hittnau: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Hittnau?
Amtliche Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) verzeichnen 120 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 870 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es 1'800. Die Zahlen sind gerundet und zeigen, in welchem Umfeld Ihr Haus steht, nicht, was es wert ist. Den Wert Ihres Hauses rechnen wir im Gespräch mit Belegen aus.
Was zeigen Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit in Hittnau?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,73 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und misst den Anteil leer stehender Wohnungen. Dazu kommen 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 und 40 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Für Ihr Haus rechnen wir das im Gespräch konkret durch.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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