Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Hittnau · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Hittnau
Was ist mein Land wert, wenn vielleicht einmal eingezont wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Hittnau den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was heute gilt, belegen jede Zahl im amtlichen Original und besprechen Direktankauf oder stille Vermittlung ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
20Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
70 haBauzonen
3'974Einwohner · 2025
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Einzonung erklärt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hittnau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Hittnau
Bauerwartungsland in Hittnau.
Rund 22 km östlich von Zürich gelegen, hat Hittnau Pfäffikon, Bäretswil und Wetzikon in der Nähe.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Ohne Gebäude ist in Hittnau ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hittnau eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Pfäffikon mit seinen 10 Gemeinden.
Für Bauerwartungsland ist in Hittnau zunächst die Nichtbauzone massgebend. 20 Grundstücke liegen in Reservezonen; sie sind Kandidaten für eine Einzonung, aber heute kein Bauland. Daneben stehen 1'100 Grundstücke in der Bauzone, davon 210 ohne Gebäude. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026. Wir lesen diese Zahlen als Ausgangslage und nicht als Aussage über ein einzelnes Grundstück.
Hittnau · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner3'974amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen70 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,73 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Hittnau im Profil
Was Hittnau ausmacht.
Wer in Hittnau über Bauerwartungsland nachdenkt, schaut zuerst auf das Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 70 Hektar (Stand 14. Oktober 2026) und verteilen sich auf 1'100 Grundstücke. Das Zonenbild kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Von diesen Grundstücken sind 210 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 440 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 210 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 740 Quadratmeter.
Bei den Baugesuchen zeigt die amtliche Publikation 35 Gesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es 40 (Stand 4. September 2026), bei einem Bestand von 1'800 Wohnungen. Bei 35 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960. In Hanglage liegen 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, eben sind 46 Prozent. 3'974 Menschen lebten 2025 in Hittnau, im Bezirk Pfäffikon, rund 22 Kilometer östlich von Zürich. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,5 Prozent.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Hittnau. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und prüfen zuerst, in welcher Zone Ihr Land liegt und was dort heute gilt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. In der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf ist erst mit der öffentlichen Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zur Grundstückprüfung für Ihr Grundstück geht es direkt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Hittnau.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Hittnau
Was Sie in Hittnau wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine spätere Einzonung denkbar ist, aber nicht feststeht. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wer in Hittnau Land in dieser Lage besitzt, unterscheidet darum zwischen dem heutigen Zustand und einer blossen Möglichkeit. Für den Wert ist zunächst massgebend, was amtlich heute gilt.
Wird im Kanton Zürich eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Für die Frage, ob Sie heute verkaufen oder abwarten, gehört diese Regel in die Rechnung.
Anlässe, sich damit zu befassen, gibt es mehrere. Wer erbt, steht vor der Frage, was mit dem Land geschehen soll, und in einer Erbengemeinschaft braucht es dafür eine gemeinsame Grundlage. Steht die Pensionierung an oder läuft eine Hypothek aus, kann der Zeitpunkt des Verkaufs neu zur Frage werden. Wir rechnen in diesen Fällen zuerst, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt, und besprechen dann die Wege. Weitere Hintergründe finden Sie auf der Seite Bauerwartungsland und Einzonung erklärt.
Im Kanton Zürich gilt für Einzonungen die kantonale Mehrwertabgabe, die Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich nachlesen können. Massgebend sind ausserdem das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Gemeinde Hittnau gehört zum Bezirk Pfäffikon, das zuständige Grundbuchamt ist Pfäffikon. Allgemeine Hinweise zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Hittnau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hittnau liegen in Reservezonen?
Nach den Zonenangaben mit Stand 14. Oktober 2026 liegen 20 Grundstücke in Reservezonen. Das sind Nichtbauzonen, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Bis zu einer Einzonung bleibt dieses Land Nichtbauland, und es gelten die engen Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24 ff. RPG). Für Ihr Grundstück prüfen wir im Gespräch, in welcher Zone es heute liegt und was dort amtlich gilt.
Wie viel Bauland gibt es in Hittnau ohne Gebäude?
Die Bauzonen in Hittnau umfassen 70 Hektar mit 1'100 Grundstücken. Davon sind 210 Grundstücke ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit und ist gerundet (Stand 14. Oktober 2026). Sie sagt nichts über einzelne Parzellen, hilft aber, Bauerwartungsland neben dem vorhandenen Bauland einzuordnen.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Hittnau an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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