Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Gossau · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Gossau
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Gossau dabei. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und kaufen selbst oder vermitteln diskret. Der Ersatzneubau in Gossau beginnt mit einem kostenlosen, unverbindlichen Gespräch.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
590Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
180Wohnungen bewilligt oder im Bau
50Baugesuche in 12 Monaten
10'621Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Gossau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Gossau liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,86 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Gossau
Ersatzneubau und Verdichtung in Gossau.
Auf den meisten Grundstücken in Gossau steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.7, die Wohnzone 1.3 und die Kernzone A.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
In Gossau gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Gossau etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Gossau liegen 2'200 Grundstücke in Bauzonen auf 189 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen 290 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 32 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,86 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht.
Gossau · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen380hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau180hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate50hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,86 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt GrüningenamtlichSitz in Grüningen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Gossau im Profil
Was Gossau ausmacht.
In Gossau lebten im Jahr 2025 10'621 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3,3 Prozent. Der Wohnungsbestand in Gossau umfasst gerundet 4'900 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer von 0,86 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt an, welcher Anteil dieser Wohnungen an einem bestimmten Tag leer stand. Hinter jedem Haus stehen Menschen mit eigenen Plänen. Wer erbt, wer pensioniert wird oder wer merkt, dass das Haus zu gross geworden ist, fragt sich, wie es mit dem Grundstück weitergeht. Auch eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, kann der Anlass sein, einen Ersatzneubau in Gossau zu prüfen.
Gossau gehört zum Bezirk Hinwil und liegt 19 Kilometer südöstlich von Zürich. In den Wohn- und Mischzonen von Gossau stehen gerundet 590 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Gerundet 380 Grundstücke in Gossau tragen ein Mehrfamilienhaus. Bewilligt oder im Bau sind in Gossau gerundet 180 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in der Gemeinde gerundet 50 Baugesuche publiziert. Diese Zahlen beschreiben den Bestand der ganzen Gemeinde, nicht ein einzelnes Grundstück. Ob ein Haus erhalten, erweitert oder ersetzt wird, klären wir erst mit der Rechnung für die einzelne Parzelle. Wer vorab einen Überblick, was in Gossau gebaut werden darf sucht, findet dort die Grundlagen.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Gossau im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Gossau vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 2,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 11,4 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Gossau.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Gossau
Was Sie in Gossau wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In Gossau gibt es Wohnzonen sowie Wohn- und Gewerbezonen, in denen die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt sind, während Ausnützungsziffer und Vollgeschosse keine Vorgabe haben. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 980 Quadratmeter.
Auch die Lage zählt in die Rechnung. 45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 49 Prozent liegen am Hang, 6 Prozent an steilem Hang. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Das sind Eckdaten, die wir pro Grundstück prüfen.
Mieter verdienen frühe Aufmerksamkeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer verkauft, kann an einen Entwickler gehen oder sein Grundstück bei Land gegen Wohnung in Gossau einbringen.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG); wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch, nicht die E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Die Grundstückprüfung für Ihre Adresse können Sie vorher selbst nutzen.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Gossau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Gossau kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In den Wohn- und Mischzonen von Gossau stehen 590 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist die Ausgangsmenge, keine Aussage über einzelne Grundstücke. Ob sich ein Ersatzneubau lohnt, hängt von der Zone, der Grösse und dem Bestand ab. Das rechnen wir im Gespräch für Ihr Grundstück.
Wie viel wird in Gossau aktuell gebaut?
Die amtliche Auswertung zählt 50 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Dazu sind 180 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Bei den Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude, gerundet 290, sind laufende Ersatzneubauten mitgezählt. Diese Zahl sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Gilt das auch für Bertschikon (Gossau ZH), Gossau ZH und Grüt (Gossau ZH)?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Gossau nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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