Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Glattfelden · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Glattfelden
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Glattfelden, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Glattfelden: still, ohne Inserat, mit belegten Zahlen. Wer lieber rasch Klarheit hat, kann direkt an uns verkaufen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
170Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'600Wohnungen im Bestand
1,11 %Leerwohnungsziffer
45Wohnungen bewilligt oder im Bau
120 %Steuerfuss · 2026
5'555Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Glattfelden
Mehrfamilienhaus verkaufen in Glattfelden.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Glattfelden eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Glattfelden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Glattfelden liegt im oberen Bereich.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Glattfelden die Wohnzone A, die Kernzone und die Wohn- und Gewerbezone die grössten Bauzonen.
In Glattfelden stehen rund 170 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Sie enthalten rund 1'600 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug am Stichtag 1. Juni 2026 1,11 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht. Die Einwohnerzahl lag 2025 bei 5'555, und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,5 Prozent.
Glattfelden · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen180hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau45hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde120 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Glattfelden im Profil
Was Glattfelden ausmacht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 113 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Davon sind rund 160 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone und einer Kernzone. Für die Wohnzonen und die Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, für die Kernzone die Überbauungsziffer. Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind in den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone ausdrücklich ohne Vorgabe. Die Baumassenziffer misst das Volumen über dem Boden im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 540 m². Eben liegen 59 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage 30 Prozent.
Beim Gebäudebestand zählen die amtlichen Gebäudedaten rund 180 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus bei rund 2'600 Wohnungen im Bestand (Stand 4. September 2026). Bei 38 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Alter und Zustand eines Hauses führen zur Frage nach Sanierung oder Ersatzneubau. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Glattfelden und Zweidlen im Bezirk Bülach. Rund 45 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Wie wir eine Liegenschaft mit Mietern verkaufen, zeigt die Seite Renditeliegenschaft diskret verkaufen. Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Seite Immobilien in Glattfelden.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Zuständig ist das Grundbuchamt Eglisau. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Glattfelden
Was Sie in Glattfelden wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören Aufstockung und Ersatzneubau. Ob eine Reserve besteht, lässt sich prüfen, bevor ein Preis genannt wird. Wie das geht, zeigt die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses. Zur Einordnung der Mieten: Die mittlere Netto-Miete im Kanton betrug 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Mittelwert, kein Wert für Ihr Haus.
Die Mieter müssen für einen Verkauf nicht ausziehen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Käufer prüfen deshalb die Mietverträge genau.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft oder neu geordnet wird. Wer erbt, findet bei der geerbten Liegenschaft in Glattfelden weitere Hinweise. Mögliche Käufer sind Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu steht auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Glattfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Glattfelden?
Die amtlichen Gebäudedaten zählen rund 170 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist (Stand 4. September 2026). Sie enthalten rund 1'600 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es rund 2'600 Wohnungen. Ob Ihr Haus dazu zählt, hängt vom Hauptgebäude ab. Gerne ordnen wir es im Gespräch ein.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Glattfelden aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt in Prozent an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht. Am Stichtag 1. Juni 2026 betrug sie in Glattfelden 1,11 Prozent. Käufer können sie als einen Anhaltspunkt unter mehreren heranziehen, wenn sie die Vermietbarkeit prüfen. Bei Ihrem Haus zählen die Mietverträge, der Zustand und die Zahlen, die wir im Gespräch gemeinsam ansehen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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