Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Glattfelden · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Glattfelden
Was darf auf meinem Grundstück gebaut werden, und was ist es dann wert? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Grundstücken und Bauland in Glattfelden: als Direktankauf mit eigenen Mitteln oder als Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, dann nennen wir einen Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
160davon ohne Gebäude
113 haBauzonen
540 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
45Wohnungen bewilligt oder im Bau
120 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Baufeld vor dem Preis
- Bauland und Grundstücke
- Diskret, ohne Inserat
- Zone, Ziffer, Abstände
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Glattfelden
Grundstück verkaufen in Glattfelden.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Glattfelden liegen in der Wohnzone A, der Kernzone und der Wohn- und Gewerbezone.
Ohne Gebäude ist in Glattfelden etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Glattfelden ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Von Zürich aus gerechnet liegt Glattfelden rund 21 km nördlich, nahe bei Eglisau, Wasterkingen und Hüntwangen.
Die Bau- und Zonenordnung von Glattfelden beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Glattfelden und Zweidlen.
Die Bauzonen von Glattfelden umfassen 113 Hektar (Stand 12. Oktober 2026). Es gibt rund 1'200 Grundstücke in diesen Zonen. Rund 160 davon tragen kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter.
Glattfelden · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude160hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen113 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau45hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Steuerfuss der Gemeinde120 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer1,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Glattfelden trägt.
Zone und Ziffer
In Glattfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,7 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Glattfelden
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Glattfelden im Profil
Was Glattfelden ausmacht.
Wer in Glattfelden ein Grundstück verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 113 Hektar (Stand 12. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'200 Grundstücke, und davon tragen rund 160 kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung von Glattfelden kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Glattfelden und Zweidlen.
Beim Gebäudebestand zeigt die amtliche Gebäudestatistik (Stand 4. September 2026), dass bei 38 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden die Bauten aus der Zeit vor 1960 stammen. Bewilligt oder im Bau sind rund 45 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Im Bestand stehen rund 2'600 Wohnungen. Glattfelden liegt im Bezirk Bülach, nördlich der Stadt, in 21 Kilometern Distanz. Wie ein Grundstück in Glattfelden liegt, etwa eben oder am Hang, gehört bei jedem Verkauf zur Rechnung. Ebenso zählt, wie gross die Parzelle ist und was darauf bereits steht. Erst wenn diese Fakten geklärt sind, sprechen wir über einen Preis.
Höhen und Abstände
Was in Glattfelden gebaut werden darf.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W/AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WGMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/CMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Am Anfang steht der amtliche Plan mit Grenzen und Fläche. Baulinie und Grenzabstände ergeben das Baufeld, darin zeichnen wir den möglichen Neubau. In Glattfelden rechnen wir mit den Werten der dortigen Bau- und Zonenordnung.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Glattfelden
Was Sie in Glattfelden wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Deshalb sehen wir uns zuerst das Baufeld, die zulässige Fläche und die Hauptnutzfläche an. In den Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse gibt es dort keine Vorgabe. In der Kernzone gelten die Überbauungsziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Auch die Lage fliesst in die Rechnung ein. In den Bauzonen sind 59 Prozent der Grundstücke eben. Am Hang liegen 30 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. In steiler Hanglage liegen 11 Prozent. Ein Hang verändert, wie sich ein Baufeld nutzen lässt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Ein Verkauf kann verschiedene Anlässe haben: eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Welcher Anlass es auch ist, die Rechnung bleibt dieselbe und kommt vor dem Preis. Für den Verkauf stehen Ihnen zwei Wege offen, der Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Ein dritter Weg ist Land gegen Wohnung in Glattfelden: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Gültig wird jeder Grundstückkauf erst mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Eglisau. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage kennenlernen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was darauf steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; ein Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und jeder Freigabe.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Glattfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Glattfelden liegen in der Bauzone und tragen kein Gebäude?
Amtlich liegen rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen von Glattfelden. Davon tragen rund 160 kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie meint also nicht nur Brachland. Was auf einem einzelnen Grundstück möglich ist, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Glattfelden?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Die Grösse allein sagt nichts über den Wert aus. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung auf der Fläche erlaubt. Das rechnen wir vor jedem Preisgespräch.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
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