Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Glattfelden · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Glattfelden
Glattfelden: Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Glattfelden als Bandbreite mit Rechenweg. Wir rechnen aus Zone, Massen und Grösse, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
540 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,11 %Leerwohnungsziffer
120 %Steuerfuss · 2026
38 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
5'555Einwohner · 2025
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Kostenlose Bewertung
- Persönlich erklärt
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Glattfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Glattfelden
Immobilie bewerten in Glattfelden.
Nach Einwohnern ist Glattfelden eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Glattfelden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Mit seinem Steuerfuss liegt Glattfelden im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Glattfelden etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Glattfelden liegen rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen. Davon sind rund 160 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Auf 180 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,11 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand an. Die Zonenangaben haben den Stand 12. Oktober 2026.
Glattfelden · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner5'555amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde120 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau45hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wert
Was den Wert in Glattfelden bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Glattfelden. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Glattfelden wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Dazu zählt die Bauperiode. Auf 38 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Auch die Grösse zählt: Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Zur Hanglage: 59 Prozent sind eben, 30 Prozent liegen am Hang, 11 Prozent in steiler Hanglage. Die Verteilungen unten zeigen, wo Ihr Grundstück steht.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
20 %
1919 bis 1945
9 %
1946 bis 1960
9 %
1961 bis 1980
14 %
1981 bis 2000
24 %
2001 bis 2010
15 %
ab 2011
9 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
320 m²Mitte 540 m²870 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
59 %
Hanglage, 10 bis 25 %
30 %
steiler Hang, über 25 %
11 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Glattfelden im Profil
Was Glattfelden ausmacht.
Glattfelden liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 21 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Glattfelden und Zweidlen. Wer in Glattfelden eine Immobilie bewerten lassen will, bewegt sich in einer Gemeinde mit 5'555 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,5 Prozent.
Der Wohnungsbestand in Glattfelden zählt rund 2'600 Wohnungen. Dazu kommen 45 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 113 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Für den Alltag sind Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone massgebend. Die ÖV-Güteklasse ist in Glattfelden überwiegend D; sie reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wer ein Haus in Glattfelden verkaufen oder eine Wohnung bewerten möchte, beginnt mit diesen Grundlagen. Dazu nennt die Gemeindeseite Immobilien in Glattfelden weitere Angaben. Jede Zahl, mit der wir rechnen, belegen wir im amtlichen Original.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Es ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Vorab können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück eingeben. Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder ein Exklusivmandat ohne Inserat. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben. Der Weg endet bei der Beurkundung.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Glattfelden
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · Die AdresseSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Glattfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone A.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone A1,7 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'445 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Glattfelden, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Glattfelden
Was Sie in Glattfelden wissen sollten.
Eine Bewertung in Glattfelden beginnt mit dem Grundstück. Entscheidend sind die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung festlegt. In den Wohnzonen, der Wohn- und Gewerbezone gelten amtlich Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. In der Kernzone gelten Überbauungsziffer und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, eine mögliche Hanglage und die Lage selbst. Auch wenn eine Hypothek ausläuft, hilft eine nachvollziehbare Zahl. Unser Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Es ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Eglisau. Solche Einträge gehören zu jeder sorgfältigen Rechnung. Wie viel ein Grundstück an Bebauung zulässt, erklärt die Seite Was darf ich in Glattfelden bauen?.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Das gilt für die Frage, was gebaut werden darf, und damit für den Wert eines Grundstücks. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer einen Verkauf plant, sieht dort auch die Themen Steuern und Mehrwertausgleich. Zur Steuer lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Glattfelden: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Glattfelden?
Massgebend sind die Zone und die Masse der Bau- und Zonenordnung, dazu Grösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 540 Quadratmeter, 30 Prozent liegen am Hang. Wir rechnen daraus eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Wie viele Grundstücke liegen in Glattfelden in den Bauzonen?
In den Bauzonen liegen rund 1'200 Grundstücke auf 113 Hektar (Stand 12. Oktober 2026). Rund 160 davon haben kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Für Ihr Grundstück rechnen wir im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Das ist keine Schätzung, sondern eine Bandbreite mit Rechenweg.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Gilt das auch für Glattfelden und Zweidlen?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Glattfelden nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
Weiter in Glattfelden
Weitere Themen in Glattfelden.
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Glattfelden
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Glattfelden
Mehrfamilienhaus oder Renditeliegenschaft verkaufen: gerechnet mit Mietertrag und Nutzungsreserve, vertraulich an Investoren.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Glattfelden
Gewerbe verkaufen an Unternehmer, Entwickler oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Glattfelden verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Glattfelden bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Glattfelden
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in GlattfeldenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Glattfelden?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.