Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Glattfelden · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Glattfelden
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Glattfelden den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was heute gilt, und zeigen zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
113 haBauzonen
5'555Einwohner · 2025
45Wohnungen bewilligt oder im Bau
120 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Glattfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Glattfelden und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht ein Gespräch, kein Inserat. Wir kommen mit Fakten: Wir prüfen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung festlegt und wo das Land im Richtplan steht. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück eingeben.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Ausgangslage in Glattfelden
Bauerwartungsland in Glattfelden.
Rund 21 km nördlich von Zürich gelegen, hat Glattfelden Eglisau, Wasterkingen und Hüntwangen in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Glattfelden umfasst zwei Ortschaften: Glattfelden und Zweidlen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Glattfelden etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Glattfelden eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Für Glattfelden zählt die amtliche Statistik 1'200 Grundstücke in Bauzonen, die zusammen 113 Hektar umfassen. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern (Stand 4. September 2026). Land in einer Reservezone gehört nicht zu dieser Bauzonenfläche. Es bleibt Nichtbauland, bis eine Einzonung rechtskräftig ist. Der Stand der Zonenangaben ist 12. Oktober 2026.
Glattfelden · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner5'555amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen113 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude160hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau45hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde120 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Glattfelden im Profil
Was Glattfelden ausmacht.
In Glattfelden leben 5'555 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,5 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 2'600 Wohnungen. Auf rund 180 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an einem Stichtag leer steht; sie beträgt 1,11 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, was mit dem Land geschehen soll. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek können Anlass sein, den Verkauf von Bauerwartungsland in Glattfelden zu prüfen. Wer erbt, kann mit der Seite zur geerbten Liegenschaft beginnen.
Die Gemeinde besteht aus den Ortschaften Glattfelden und Zweidlen im Bezirk Bülach. Sie liegt nördlich von Zürich, die Distanz beträgt 21 Kilometer. Die Bauzonen messen 113 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Davon sind rund 160 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 59 Prozent eben, 30 Prozent liegen in Hanglage. Auf 38 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bewilligt oder im Bau sind rund 45 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 120 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Die Zahlen ordnen die Lage ein. Sie sagen nichts darüber, ob ein bestimmtes Grundstück je eingezont wird. Weitere Kennzahlen zeigt die Übersicht zu Immobilien in Glattfelden.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Glattfelden.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Glattfelden
Was Sie in Glattfelden wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung in Frage kommt, aber nicht beschlossen ist. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eine Einzonung stattfindet, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Eine Zusage dazu kann niemand geben, auch wir nicht.
Was ein solches Grundstück bestimmt, lässt sich nur im Einzelfall rechnen: Lage, Erschliessung, Form und die Stellung im Richtplan. In Glattfelden gibt es heute Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Die Bau- und Zonenordnung legt dort Masse wie die Baumassenziffer oder die Überbauungsziffer amtlich fest. Für Land ausserhalb dieser Zonen gilt das noch nicht.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Mehr dazu finden Sie im Kantonsthema zum Mehrwertausgleich.
Im Kanton Zürich entscheiden das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück gilt. Die kantonale Abgabe auf einer Einzonung wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einen Überblick zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Grundstückverkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Glattfelden: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Glattfelden überhaupt?
Die Bauzonen in Glattfelden umfassen 113 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Davon sind rund 160 ohne Gebäude, was auch laufende Ersatzneubauten einschliesst. Bauerwartungsland gehört nicht dazu, solange es nicht eingezont ist. Für Ihr Grundstück rechnen wir im Gespräch, wo es steht.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Glattfelden?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 540 Quadratmeter (Median). Ein Viertel ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Die Werte zeigen, wie das heutige Bauland aufgeteilt ist. Für Land vor einer Einzonung gelten sie nicht, dort prüfen wir die Parzelle einzeln.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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