Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Glattfelden · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Glattfelden
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Glattfelden bei einem Ersatzneubau. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und kaufen selbst oder vermitteln diskret. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
260Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
38 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
540 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
45Wohnungen bewilligt oder im Bau
5'555Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Glattfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Glattfelden
Ersatzneubau und Verdichtung in Glattfelden.
Am häufigsten sind in Glattfelden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Glattfelden die Wohnzone A, die Kernzone und die Wohn- und Gewerbezone die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Glattfelden beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Glattfelden etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Glattfelden zählt 1'200 Grundstücke in Bauzonen auf 113 Hektar. Auf 260 davon stehen in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 38 Prozent. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Diese Angaben beschreiben den Bestand der Gemeinde, nicht ein einzelnes Grundstück.
Glattfelden · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen180hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau45hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Glattfelden liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,11 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Glattfelden im Profil
Was Glattfelden ausmacht.
In Glattfelden leben 5'555 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,5 Prozent. Der Wohnungsbestand in Glattfelden umfasst 2'600 Wohnungen. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen. Wer erbt, wer in Pension geht, wer sich trennt oder wessen Hypothek ausläuft, fragt sich möglicherweise, was mit dem älteren Haus geschehen soll. Ein Ersatzneubau in Glattfelden ist dann eine von mehreren Möglichkeiten, die sich sachlich prüfen lassen.
Die Gemeinde im Bezirk Bülach besteht aus den Ortschaften Glattfelden und Zweidlen und liegt nördlich von Zürich, rund 21 Kilometer entfernt. In den Bauzonen von Glattfelden liegen 1'200 Grundstücke auf 113 Hektar. Davon tragen 260 in Wohn- und Mischzonen ein Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das ist der Bestand, den wir bei einem Ersatzneubau Mehrfamilienhaus oder einer Verdichtung in Glattfelden zuerst anschauen. Auf 180 Grundstücken steht bereits ein Mehrfamilienhaus. Bewilligt oder im Bau sind 45 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde insgesamt, nicht ein einzelnes Grundstück.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Glattfelden im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Glattfelden vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,7 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W/AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WGMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/CMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Glattfelden.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Glattfelden
Was Sie in Glattfelden wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stellt sich zuerst die Frage, ob erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen sinnvoller ist. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet darüber. In den Wohnzonen legt sie Baumassenziffer sowie Gebäude- oder Fassadenhöhe amtlich fest. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse macht sie keine Vorgabe.
Die Parzellengrösse spielt mit. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 320 und ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Auch die Hanglage ist zu beachten: 59 Prozent der Grundstücke sind eben, 30 Prozent liegen am Hang und 11 Prozent an steilem Hang.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es keine Einsprache; wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Glattfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Glattfelden kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtlich erfasst sind in Wohn- und Mischzonen 260 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980, bei insgesamt 1'200 Grundstücken in Bauzonen. Das ist der Bestand, nicht eine Aussage zu einzelnen Parzellen. Ob sich bei Ihrem Grundstück ein Ersatzneubau lohnt, entscheidet die Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen das im Gespräch mit Ihnen durch.
Wie gross sind die Grundstücke in Glattfelden und wo liegen sie?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. 59 Prozent der Grundstücke sind eben, 30 Prozent liegen am Hang. Grösse und Lage beeinflussen, was sich bauen lässt, und gehören deshalb zu jeder Prüfung.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kaufen Sie Grundstücke in Glattfelden auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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