Grundstück
Bauland und Grundstücke mit älterem Haus, vom Baufeld her gerechnet.
Grundstück verkaufen →Flaach · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Flaach
Der Verkauf von Immobilien ohne Inserat läuft über zwei Wege: Direktankauf oder Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt in Flaach diskret, ohne Schild und ohne Portal. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
530Bauzonen-Grundstücke
45 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,38 %Leerwohnungsziffer
107 %Steuerfuss · 2026
1'572Einwohner · 2025
- Geprüfte Käufer
- Off Market in Flaach
- Diskreter Ankauf
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskrete Vermittlung
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Off Market
Verkaufen, ohne dass es jemand sieht.
Off Market heisst: Ihre Immobilie erscheint auf keinem Portal, ohne Schild und ohne Inserat. Wir stellen sie im Exklusivmandat einem kleinen Kreis geprüfter Käufer vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Oder wir kaufen selbst. Mieter, Nachbarn und Bekannte erfahren davon erst, wenn Sie es wollen.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert? Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Über den Preis sprechen wir erst, wenn gerechnet ist. Danach entscheiden Sie, ob Sie den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat wählen.
Beim Direktankauf erhalten Sie einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Im Exklusivmandat haben Sie einen Ansprechpartner und einen belegten Preis. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang: Sie sehen den Stand, die Unterlagen und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Ausgangslage in Flaach
Off Market verkaufen in Flaach.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Flaach nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Flaach liegt rund 22 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Volken, Berg am Irchel und Buch am Irchel.
Auf den meisten Grundstücken in Flaach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Flaach die Kernzone, die Wohnzone 2 und die Wohnzone 1 die grössten Bauzonen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Flaach im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Off Market bedeutet in Flaach: Ihre Immobilie wird nicht öffentlich angeboten. Die Gemeinde zählt rund 530 Grundstücke in der Bauzone, davon rund 100 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Die Zahlen stammen aus der amtlichen Statistik und den amtlichen Gebäudedaten.
Flaach · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'572amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke530hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand720hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196045 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie verkaufen
Jede Immobilie, in Flaach gerechnet.
Grundstück, Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbe: Wir rechnen zuerst, was die Bau- und Zonenordnung von Flaach erlaubt, dann sprechen wir über den Preis. Jede Objektart hat ihre eigene Seite.
Haus
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser, Boden und Gebäude zusammen gerechnet.
Haus verkaufen →Wohnung
Eigentumswohnungen, mit allen Unterlagen der Gemeinschaft.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften, gerechnet mit Mietertrag und dem, was die Zone zusätzlich erlaubt.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Hallen, Werkhöfe und Areale, an Unternehmen und Projektentwickler.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Für Erbengemeinschaften: dieselbe Rechnung für alle Erben.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Flaach im Profil
Was Flaach ausmacht.
In Flaach lebten im Jahr 2025 1'572 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 720 Wohnungen, darunter rund 60 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Wer eine Immobilie in Flaach verkaufen möchte, hat dafür ganz verschiedene Anlässe: eine Erbschaft, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Diese Lebenslagen haben eigene Seiten, in denen wir begleiten. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich und rund 22 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Flaach. Die Bauzonen umfassen 48 Hektar und rund 530 Grundstücke. Bei 45 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für solche Bestände lohnt sich der Blick auf die Gesamtlage, bevor ein Verkauf geplant wird. Die überwiegende ÖV-Güteklasse ist D; sie misst die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von A bis D. Wer sein Objekt kennt, entscheidet ruhiger. Einen Überblick gibt die Übersicht der Immobilien in Flaach.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Flaach.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Wer kauft
Ein kleiner Kreis, persönlich geprüft.
Family Offices
Ertragsliegenschaften und Areale mit langem Anlagehorizont.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Mehrfamilienhäuser mit nachhaltigem Ertrag.
Projektentwickler
Grundstücke, auf denen mehr gebaut werden darf, als heute steht.
Private Investoren
Wohnungen und kleinere Mehrfamilienhäuser, gerechnet mit dem Ertrag.
Bauunternehmen
Grundstücke für eigene Projekte, vom Baufeld her gerechnet.
Wir selbst
Beim Direktankauf: eigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf gilt.
Beurkundung und Grundbuch
Gültig ist der Verkauf mit der öffentlichen Beurkundung; das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Honorar nur bei Erfolg
Im Exklusivmandat, einem Mäklervertrag, entsteht ein Honorar nur, wenn der Verkauf durch die Vermittlung zustande kommt.
Art. 412 und 413 Abs. 1 OR
Mängel und Gewährleistung
Beim Verkauf einer gebrauchten Liegenschaft wird die Gewährleistung meist wegbedungen; arglistig verschwiegene Mängel deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Vorkaufsrechte
Besteht ein Vorkaufsrecht, müssen Sie die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen das vor der Vermarktung.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Steuer an die Gemeinde
Die Grundstückgewinnsteuer erhebt im Kanton Zürich die Gemeinde, in der das Grundstück liegt; steuerpflichtig ist, wer verkauft. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton nicht.
§§ 205 und 217 StG ZH
Grundstückgewinnsteuer →Steuer- und Rechtsfragen klären Notariat, Steueramt oder Anwalt; wir ziehen sie für Ihren Fall bei.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Vermarktung im StillenGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Flaach
Was Sie in Flaach wissen sollten.
Off Market heisst: kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Vom Verkauf erfahren nur die Käufer, die wir geprüft haben, und die Personen, die Sie selbst informieren. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber wissen nichts, bis Sie es wollen. Dafür stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren.
Die Bauzonen kennen Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 600 Quadratmeter, ein Viertel kleiner als 310 und ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Auch die Hanglage kann eine Rolle spielen: 66 Prozent der Grundstücke sind eben, 28 Prozent liegen am Hang. Das ist gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Je nach Objekt lohnt der Blick auf die passende Seite, etwa zum Haus verkaufen in Flaach oder zur geerbten Liegenschaft in Flaach. Ist die Liegenschaft die Wohnung der Familie, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten (Art. 169 Abs. 1 ZGB).
Im Kanton Zürich gelten für den Verkauf kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und die verkaufende Person muss sie bezahlen (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Flaach: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke in Flaach, die ohne Inserat verkauft werden könnten?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 600 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Die Grösse gehört neben Zone und Bauperiode zu den Faktoren, die den Wert bestimmen. Wir rechnen sie im Gespräch für Ihr Grundstück durch, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Wie viele Grundstücke in Flaach sind unbebaut und was heisst das für einen Verkauf?
In den Bauzonen stehen rund 100 von rund 530 Grundstücken ohne Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob Ihres bebaubar ist, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung, bevor wir über einen Preis sprechen.
Wie schnell geht ein Direktankauf?
Ein Angebot erhalten Sie in der Regel innert Tagen, nachdem wir die Unterlagen gesehen haben. Wir kaufen mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand; den Termin beim Notariat bestimmen Sie mit. Ob der Direktankauf oder das Exklusivmandat für Ihre Immobilie mehr bringt, rechnen wir offen nebeneinander.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Muss mein Ehepartner dem Verkauf zustimmen?
Wenn die Immobilie die Wohnung der Familie ist, ja: Dann braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten, auch wenn nur einer im Grundbuch steht (Art. 169 Abs. 1 ZGB). Wir klären das zu Beginn, damit der Notartermin nicht daran scheitert.
Was geschieht mit den Mietern?
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag länger liefe. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab. Für Käufer ist ein sauberer Mieterspiegel ein Wert.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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