Einfamilienhaus
Freistehend, als Reihen- oder Doppelhaus, mit Garten. Wir zeigen auch, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück zulässt.
Flaach · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Flaach
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen. Yaacoubi Immobilien AG vermittelt in Flaach Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Zugang gibt es nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Ein erstes Gespräch ist unverbindlich.
720Wohnungen im Bestand
340Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
60Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
45 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1,38 %Leerwohnungsziffer
- Persönlich geprüft
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Off Market in Flaach
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Suchmandat
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Flaach und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus in Flaach.
Was wir vermitteln, steht auf keinem Portal: Liegenschaften aus Exklusivmandaten und aus unserem eigenen Portfolio. Passt eines zu Ihrem Suchprofil für Flaach, hören Sie von uns, einzeln und vertraulich.
Eigentumswohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Erneuerungsfonds und Protokollen der Versammlung im Dossier.
Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften mit Mieterspiegel, Mietertrag heute und dem, was die Zone zusätzlich zulässt.
Älteres Haus
Häuser, die eine Erneuerung brauchen oder Platz für einen Ersatzneubau bieten, mit offen ausgewiesenem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke mit Baufeld, zulässiger Fläche und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung.
Gewerbe und Areale
Gewerbeliegenschaften und Areale, für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Ausgangslage in Flaach
Off Market kaufen in Flaach.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Flaach eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Flaach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Flaach liegt im mittleren Bereich.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Flaach ist eben, mit unter 10 % Neigung.
In Flaach zählt die amtliche Statistik 720 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer steht. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Von den Bauzonen-Grundstücken tragen rund 100 kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Diese Zahlen zeigen den Rahmen, in dem ein Suchprofil entsteht.
Flaach · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'572amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand720hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196045 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bestand
Der Bestand in Flaach.
Der Bestand von Flaach nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezeigt ist die Gemeinde, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
28 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
11 %
1961 bis 1980
15 %
1981 bis 2000
19 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
12 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 600 m²960 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
66 %
Hanglage, 10 bis 25 %
28 %
steiler Hang, über 25 %
7 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Flaach im Profil
Was Flaach ausmacht.
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich und rund 22 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Flaach. Die amtliche Statistik weist für das Jahr 2025 1'572 Einwohnerinnen und Einwohner aus. Wer in Flaach Immobilien kaufen möchte, findet einen Bestand von 720 Wohnungen. Dazu kommen 60 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Wie die Immobilien in Flaach zusammengesetzt sind, zeigt die Gemeindeseite im Überblick.
Die Bauzonen von Flaach umfassen 48 Hektar und 530 Grundstücke. Es gibt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 600 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Bei 45 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Für eine Suche in Flaach heisst das: Der Bestand umfasst ältere und neuere Bauten, und die Grundstücke unterscheiden sich in ihrer Grösse. Je klarer Ihr Suchprofil Art, Grösse und Nutzung beschreibt, desto genauer lässt sich später prüfen, ob eine Liegenschaft passt.
Das Suchmandat
Ein Profil, keine öffentliche Liste.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Flaach und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir klären, was Sie suchen: Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder eine andere Liegenschaft, zum Selbstbewohnen oder als Anlage. Daraus entsteht Ihr hinterlegtes Suchprofil, das Suchmandat. Wir prüfen Ihre Identität und Ihre Finanzierung, und Sie unterzeichnen eine Vertraulichkeitsvereinbarung.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis zu Ihrem Profil, melden wir uns einzeln und vertraulich. Sie erhalten ein Dossier aus amtlichen Originalen, jede Zahl mit Beleg. Kommt es zum Kauf, folgen die öffentliche Beurkundung beim Notar und der Eintrag im Grundbuch. Mehr zum Suchmandat für Käufer und Investoren finden Sie auf der Fachseite.
Der Weg zum Objekt
Vom Profil zum Notartermin.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Flaach und Umgebung.
- 02 · PrüfungIdentität und Finanzierung prüfen wir persönlich, nie automatisch.
- 03 · Ein Objekt passtSie hören zuerst Region und Eckdaten, ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitAdresse und Unterlagen folgen erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 05 · Dossier und BesichtigungEin Dossier mit amtlichen Originalen; jede Besichtigung gibt die Eigentümerschaft frei.
- 06 · BeurkundungAngebot, Notartermin, Eintrag im Grundbuch.
Lage und Umgebung
Wo Flaach liegt.
Flaach liegt rund 22 km nördlich von Zürich, im Bezirk Andelfingen.
In der Nähe liegen Volken, Berg am Irchel, Buch am Irchel, Dorf und Freienstein-Teufen.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkAndelfingen amtlich
OrtschaftenFlaach (8416) amtlich
Distanz zu Zürichrund 22 km nördlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendD hergeleitet
Gemeinden in der NäheVolken, Berg am Irchel, Buch am Irchel, Dorf, Freienstein-Teufen hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Für wen wir vermitteln
Vom Eigenheim bis zur Anlage.
Selbst bewohnen
Wer selbst einziehen möchte, erhält dieselben Unterlagen wie ein Investor.
Private Investoren
Mehrfamilienhäuser und Wohnungen als Anlage, gerechnet mit Mietertrag und Zustand.
Family Offices und Pensionskassen
Ertragsliegenschaften und Areale mit einem Dossier, wie es ein Gremium braucht.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und Liegenschaften, auf denen mehr möglich ist, gerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Kaufen nach Schweizer Recht
Was beim Kauf gilt.
Beurkundung
Gültig ist ein Grundstückkauf erst mit der öffentlichen Beurkundung. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Mieter bleiben
Mietverträge gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist eine vorzeitige Kündigung nur bei dringendem Eigenbedarf möglich, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Vorkaufsrecht
Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Verkäufer die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen den Grundbuchauszug, bevor Sie unterschreiben.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Personen im Ausland
Eine Bewilligung brauchen Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, und ebenso, wer für ihre Rechnung kauft. Für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine; eine Wohnliegenschaft als blosse Kapitalanlage wird Personen im Ausland nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Keine Handänderungssteuer
Der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer; Gebühren für Beurkundung und Grundbuch fallen an.
Wir leisten keine Rechtsberatung und ziehen für Ihren Fall Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Wir zeigen nicht alles. Wir zeigen, was passt.
«Ein Objekt stellen wir nur vor, wenn es zu Ihrem Profil passt, mit Rechnung und amtlichen Originalen. Ihr Suchprofil behandeln wir dabei so vertraulich wie jedes Objekt.»
Flaach
Was Sie in Flaach wissen sollten.
Off Market heisst bei uns: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Wir stellen sie nur einzeln vor. Voraussetzung sind die Prüfung von Identität und Finanzierung und eine unterzeichnete Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Wir nennen auf dieser Seite weder Objekte noch Preise.
Für ein sinnvolles Profil lohnt der Blick auf den Bestand. Ein Teil der Grundstücke liegt eben, ein Teil in Hanglage: 66 Prozent sind eben, 28 Prozent liegen am Hang und 7 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; A steht für sehr gute, D für geringe Erschliessung. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Anlage sucht, kann sich an Mehrfamilienhäuser in Flaach orientieren.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Personen im Ausland brauchen für den Erwerb einer Wohnliegenschaft eine Bewilligung, ausser für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz; als reine Kapitalanlage wird sie verweigert (Art. 2, 5 und 12 BewG). Einen Überblick bietet das Kantonsthema Immobilien kaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Flaach: Ihre Fragen.
Wie ist der Wohnungsbestand in Flaach zusammengesetzt?
Die amtliche Statistik zählt 720 Wohnungen und 60 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. In den Bauzonen liegen 530 Grundstücke. Bei 45 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für ein Suchprofil heisst das: Es gibt ältere und neuere Bauten.
Wie hoch ist der Leerstand in Flaach?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer steht. Sie sagt nichts über einzelne Liegenschaften aus. Auf dieser Seite nennen wir keine verfügbaren Objekte; Liegenschaften stellen wir nur einzeln und vertraulich vor.
Gibt es in Flaach Häuser oder Wohnungen, die nicht inseriert sind?
Das sagen wir öffentlich bewusst nicht: Liegenschaften aus Exklusivmandaten erscheinen auf keiner Liste und keinem Portal. Hinterlegen Sie ein Suchmandat für Flaach. Passt ein Haus, eine Wohnung oder eine Liegenschaft aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit allen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Welche Unterlagen erhalte ich zu einem Objekt?
Ein Dossier, wie es eine Bank oder ein Anlagegremium braucht: ein Exposé mit Lage, Grundstück, Zone und Bestand, bei Renditeliegenschaften Mieterspiegel und Mietertrag, dazu die amtlichen Originale wie Grundbuchauszug, Pläne und die Bau- und Zonenordnung mit Artikel. So prüfen Sie ein Objekt mit denselben Zahlen, mit denen wir es rechnen.
Muss ich mich rasch entscheiden?
So rasch, wie es das Objekt verlangt, aber nie unter Bieterdruck. Wir stellen ein Objekt wenigen passenden Käufern vor, nicht allen, und geben Ihnen die Zeit, die eine seriöse Prüfung braucht: Unterlagen, Besichtigung, Finanzierung und, wo nötig, die Abklärung mit Ihrer Bank oder Ihrem Gremium.
Weiter in Flaach
Weitere Themen in Flaach.
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Flaach
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Flaach
Gewerbebau, Werkhof oder Areal verkaufen: an Projektentwickler und Investoren aus unserem Kreis, ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Flaach
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Flaach
Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Flaach
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Flaach
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in FlaachImmobilien kaufen im Kanton ZürichSuchmandatOff Market Immobilien
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie suchen eine Immobilie in Flaach?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.