Flaach · Kanton Zürich
Der Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland gehört zu unserer Arbeit: Yaacoubi Immobilien AG kauft Höfe in Flaach im Ist-Zustand direkt oder vermittelt sie still an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was gilt, dann folgt das Gespräch über den Preis.
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Bauernhof verkaufen
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Flaach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Flaach
Flaach liegt rund 22 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Volken, Berg am Irchel und Buch am Irchel.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Flaach ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Flaach nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
In der Landwirtschaftszone von Flaach liegen gerundet 280 Grundstücke auf einer Fläche von 520 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Davon sind gerundet 80 Grundstücke mit einem Gebäude bebaut. Die übrigen Parzellen sind Land ohne Gebäude. Diese Zahlen beschreiben den Bestand, nicht den Wert eines einzelnen Hofs. Dieser ergibt sich erst aus dem, was auf dem Grundstück steht und was dort erlaubt ist.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Hier ist nur zonenkonform, was der Landwirtschaft dient. Für andere Nutzungen braucht es eine Ausnahmebewilligung, und landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Flaach im Profil
Flaach zählte im Jahr 2025 1'572 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Der Wohnungsbestand in Flaach umfasst gerundet 720 Wohnungen. Wer in Flaach einen Hof führt, erbt oder abgeben möchte, kann mehrere Fragen zugleich vor sich haben. Eine Pensionierung, eine Erbengemeinschaft oder eine Hypothek, die neu geordnet wird, sind mögliche Anlässe, einen Verkauf in Ruhe zu prüfen.
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich, in einer Entfernung von 22 Kilometern zur Stadt. Die Landwirtschaftszone von Flaach umfasst 520 Hektar, die Bauzonen 48 Hektar. Diese Zahlen zeigen, wie die Fläche der Gemeinde Flaach nach Zonen gegliedert ist. Bei 45 Prozent der Grundstücke in Flaach stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das hilft bei der Frage, was zu einem Hof neben dem Land gehört und was davon zu prüfen ist. Die Ortschaft Flaach bildet die Gemeinde, und für jeden Hof gelten Zone und Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Flaach.
Bäuerliches Bodenrecht
Der Preis darf die Preise für vergleichbares Land in der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 Prozent übersteigen; die Kantone können diese Grenze auf höchstens 15 Prozent erhöhen.
Art. 63 Abs. 1 lit. b und 66 BGBB
Ausserhalb der Bauzone sind Umbauten und neue Nutzungen nur mit Ausnahmebewilligung möglich; bestehende Bauten, die nicht mehr zonenkonform sind, geniessen einen Bestandesschutz.
Art. 24 und 24c RPG
Ist das Land verpachtet, tritt der Käufer in der Regel in den Pachtvertrag ein; Verwandte und Pächter können Vorkaufsrechte haben. Wir klären beides vor der Vermarktung.
Art. 14 und 15 LPG · Art. 42 und 47 BGBB
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Flaach.
Diskrete Vermittlung
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Exklusivmandat
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Der Ablauf
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
Flaach
Bei einem Hof kommt es zuerst auf die Zone an. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Eine Scheune lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres zu Wohnraum umbauen. Ob und wie das möglich ist, klären wir im Einzelfall anhand der Bau- und Zonenordnung, bevor wir über einen Preis sprechen.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Das bestimmt, wer als Käufer in Frage kommt und wie ein Verkauf ablaufen kann. Wer einen Hof oder Landwirtschaftsland verkaufen möchte, sollte diese Rahmenbedingungen kennen, bevor ein Käufer angesprochen wird.
Den Wert bestimmen Zone, Lage, Gebäude und Nutzbarkeit. Wir rechnen diese Punkte und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung, die Sie nachprüfen können. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder den Hof nicht weiterführen kann, erhält so eine Grundlage für eine ruhige Entscheidung. Ein Grundstückkauf ist zudem nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Grundbuchamt Andelfingen ist für Flaach zuständig. Einen allgemeinen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Frage, was ausserhalb der Bauzone gebaut werden darf, hilft das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit dem Überblick zum Bauernhofverkauf in der Schweiz können Sie sich vorab ein Bild machen. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Dann entscheiden Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Sie erhalten einen geschützten Zugang, geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei, und am Ende steht der Notartermin.
Häufige Fragen
Die Landwirtschaftszone von Flaach umfasst 520 Hektar und gerundet 280 Grundstücke (Stand 22. Oktober 2026). Davon sind gerundet 80 Grundstücke bebaut. Die Zahlen zeigen den Bestand. Was ein einzelner Hof wert ist, rechnen wir im Gespräch anhand von Zone, Gebäuden und Recht.
Die Bauzonen von Flaach umfassen 48 Hektar mit gerundet 530 Grundstücken. Gerundet 100 davon haben kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das ist wichtig, wenn ein Hof an die Bauzone grenzt. Ob und was dort gilt, prüfen wir für Ihr Grundstück einzeln.
In der Bauzone oft ja, nach den Regeln der Zone und des Ortsbildschutzes. Ausserhalb der Bauzone nur ausnahmsweise: Die Regeln sind eng, und zusätzliche Wohnungen sind selten bewilligungsfähig (Art. 24 ff. RPG). Wir prüfen den Einzelfall, bevor Sie investieren oder verkaufen.
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Ja, wenn sie in der Bauzone liegen, auch sanierungsbedürftig und aus Erbengemeinschaften. Für landwirtschaftliche Grundstücke ausserhalb der Bauzone vermitteln wir an Käufer, die sie erwerben dürfen. In beiden Fällen sagen wir Ihnen offen, was möglich ist und welche Bewilligungen nötig sind.
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
